【精品】复地地产企业研究

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1、复地：“开发+投资”双轮驱动摘要>复地自1993年开始房地产开发和管理业务，已经形成了〃城市副中心、大型国际化、价值型生活社区"、〃城市中心，海派国际高档居住区〃、〃都市近郊，大型低密度庭院式低层住宅〃、〃城市中心，街区型集成综合体〃和〃城市特色产业带之核心产业CBD"等五类成熟开发产品线。>2004年,复地在香港联交所主板上市；2011年5月，复星主动要约收购复地，复地放弃上市公司地位，但保持上市公司治理和管控架构。未来，复地将继续致力实现其〃成为国际一流的房地产开发和投资集团"的企业愿景>2010年6月，复地全资成立的复地投资集团(ForteCapi

2、tal)是国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商,资金运作管理业务在复地被提到前所未有的高度。复地已经形成了"开发+投资"双轮驱动的战略发展模式。>复地关注全国范围内房地产市场具备发展潜力的主要城市。截至201()年底复地共拥有规划建筑面积总计约1,414万平方米。复地目前的项目储备量足以满足未来3至5年的发展需要，为其长远发展奠定了良好基础。>成立复地投资集团后,复地将不单做开发业务，还可以投资买地,然后以土地入股的形式与其他知名房企合作,还会尝试转型做一些商业地产项目。>从毛利率和净利率角度看，除08年夕卜，复地的毛利率基本维持在38%

3、左右，在行业内处于较高水平，这与其产品多处于一、二线城市有关。而复地的净利率波动率比较大，除08、09年外，基本维持在20%左右z在行业中处于较高的水平。一、发展沿革、当前市场表现41、当前市场表现42、复地大事记6二•"开发+投资"双轮驱动71、投资业务成功案例82、基金业务成功案例103、资产管理成功案例11三.土地策略131、当前项目及土储分布132、201()年新增项目储备153、区域均价分析15四.各项指标及资本运作181、各项运营指标182、各项财务指标20五.产品及产品线211、代表性产品21图表图表图表图表图表图表图表图表图表图表图表图表

4、图表图表图表图表1:复地与招保万金的营业额（单位:百万元人民币）及增长率比较2:复地2004-2010年的毛利率及净利率3:复地所开发项目的区域分布4:复地房地产金融全面解决方案5:项目储备一览表（截至2010年12月31日止）单位:平方米6:总土地储备权益前区域分布7:未建土地储备权益前区域分布8:2010年内新增加的项目储备9:2010年内各区域项目销售情况10:2010年复地项目销售均价与城市销售均价比较（单位:元/平方米）11:复地2004-2010年的毛利率及净利率12:复地与招保万金的毛利率比较13:复地与招保万金的净利率比较14:复地与招保

5、万金的三项费用率比较15:复地与招保万金的销售费用率比较16:复地与招保万金的管理费用率比较17:复地与招保万金的财务费用率比较18:复地和万科的总资产周转率比较1414141515171818181919191919一.发展沿革、当前市场表现1、当前市场表现复地（集团）股份有限公司（以下简称〃复地〃），是中国大型的房地产开发和投资集团,国家一级开发资质，是复星集团的创始成员企业。近年来，复地年均开发管理各类房地产项目超过50个（期），在建项目建筑面积保持在300万平方米以上。复地自1993年开始房地产开发和管理业务,开发项目已遍及上海、北京等超大型国际

6、都市；天津、武汉、重庆、成都、西安、长春、太原、大连、长沙等区域中心城市；以及杭州、南京、无锡等长三角核心城市。并已经形成了’城市副中心、大型国际化、价值型生活社区〃、〃城市中心，海派国际高档居住区〃、〃都市近郊，大型低密度庭院式低层住宅"、〃城市中心,街区型集成综合体〃和”城市特色产业带之核心产业CBD”等五类成熟开发产品线。2004年,复地在香港联交所主板上市；2011年5月，复星主动要约收购复地，复地放弃上市公司地位，但保持上市公司治理和管控架构。未来，复地W继续致力实现其"成为国际一流的房地产开发和投资集团〃的企业愿景。关于其退市的原因，众说纷纭

7、，主要的揣测是1、复地的项目较多集中在调控比较严重的城市，香港市场对其估值比较低。且复地2010年末负债率达74%,影响了其获得商业优惠条款的融资条件。在香港上市最基本的融资功能被大大削弱了。2、其大股东复星因为受限于上市公司关联交易的相关规定，无法为复地注入更多的资本。业内揣测，复星集团回购复地股权、退市是在为筹建〃大地产〃平台，未来整合复星旗下地产开发、投资、基金业务。3、在香港市场,大股东复星集团的影响力要远大于复地，完全可以通过复星这个平台上融得更大规模、更便宜的资金。2010年复地实现物业销售面积和销售金额分别约为133万平方米和人民币173.

8、63亿元包括集团拥有股权的共同控制企业和联营公司，未含联营公司上海证大开发的项目