商业地产策划基础资料

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1、E：商业策划基础资料111行业介绍51.1零售业的演变史51.2零售业的发展趋势61.2.1国际零售业发展趋势691.2.2国内零售业发展趋势2商圈介绍2.1商圈含义122.2商圈的构成122.3商圈分析132.3.1商圈分析的必要性132.3.2商圈分析应考虑的因素142.3.3影响商圈人小的因素153零售业态的介绍163.1业态概念163.2业态分类173.2.1国际上零售业态的一般分类173.2.2购物中心也不能作为独立的零售业态。193.3业态特点193.3.1百货店dcpartmentstore(Dept・)193.3.2超级市场suPe

2、rmarket(S.M)203.3.3大型综合超市generalmerchandisestore(G.M.S)203.3.4便利店(方便店)conveniencestore(Cv.S)213.3.5专业店s9eciatitystore(S.S)213.3.6专卖店exclusiveshop223.3.7购物中shoppingcenter(S.C)223.3.8仓储商店discOlTntstore223.3.9家居中心homecenter(H.C)234零售业种介绍231.1业种分类32消费品321.1.1从使用冃的上分类333.1.2从购买习惯上分

3、类选购品333.2业种特点333.3品牌介绍333.3.1品牌的概念333.3.2品牌在市场营销中的作用与意义332商业客户介绍342.1零售客户344.1.1客户类型344.1.2客户及品牌调查344.1.3商场与客户的基木合作方式354.1.4引进厂商和品牌的原则354.2餐饮娱乐休闲客户363商业项目市场调査分析366.1生活结构调査36人口结构36家庭户数构成36收入水平36消费水平36购买行为365.2城市结构调查36地势结构36交通情况37地段的调査37各项机能的调查37城市规划调查375.3零售业结构调查373.3.1城市商圈的调

4、查373.3.2零售业态的调查376.3.3零售业种的调查376.4消费者的调查376.4.1购买习惯的调杳376.4.2购买能力的调查386.4.3购买量的调查386.5竞争对手的调查386.5.1场所调查386.5.2商品构成调杳386.5.3人流调查381商业物业的开发381.1商业物业的开发理念387.1.1项冃选址和市场调查要注垂地段的商业价值397.1.2项目定位须有差异性。397.1.3规划设计坚持创造高质量的商业空间407.1.4购物中心内部动线组织要求引导性。407.1.5购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用417.1.

5、6商业项冃讲求内部绿化景观。417.1.7商业项目讲求商业灯光照明。417.1.8商业业态分布规划也会影响局部规划设计商业物业内的经营户较多，购物小心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计耍与经营户的耍求相配套。411.2商业物业的招商租赁427.2.1购物中心的决算427.2.2招商和承租户选择427.2.3承租户租金433.3商业物业的管理理念443.3.1具有“统一管理，分散经营”的特点443.3.2商业物业的统-管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统

6、一服务监督、统一•物管。441购物中心的各种模式和特点.46&1・1按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类46&1.2按购物中心的商场面积规模分类484.1.3按购物中心的定位档次分类49&1.4按购物中心的选址地点分类49&1.5依据国际购物中心协会的分类50&1.6按购物中心的业态复合度的程度分类50&1.7按摩尔购物中心的外观分类50行业介绍零售业的演变史众所周知,零售业态总体來说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物小心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是

7、适应西方丄业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成木、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求,更好地推动了工业生产的发展。从零售业的发展史看，商业零售业态主耍受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展，此时的流通业只是“桥梁〃和“渠道〃作用。然而在买方市场下，尤其是在今天人们的物质需求己获得相对满足，供给FI愈

8、过剩的情况下,虽然“供给决定需求〃仍具意义，但消费者己成为主宰市场的绝对力量，只有那些胜任消费需求的企业才有牛命力。此吋的