商业地产策划学习资料

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1、一、做商业地产策划首先你本身要很清晰的了解什么是商业地产，其核心内容又是什么。商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmalK主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，乂有别于传统意义上的房地产行业。核心内容：商业用地的价值判别与发展定位策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演

2、变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项□的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。商业地产融资策划商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图覽根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和

3、投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。商业地产价值链构造和策划商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取纽织措施构建企业内部价

4、值链。商业地产建筑策划商业建筑一般由主要营业空间、附屈营业空间、配套空间和共亨空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩Z间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。商业地产技术策划建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。商业地产营销推广策划亦即销售促进，实

5、质是把商品和服务的信息有效传播给目标客八，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。商业地产招商策划招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同;建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商內容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若T•年肩根据形势发展，招商的忖的是不断优化客户组合。-X然后你需了解商业地产有哪些存在模式：商业地产11前存在的三种模式：第一类我们把它称之为“沃尔玛”

6、模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单-•化，目标客户极其准确,基本上是围看城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和捉到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，力-科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，谈到白货公司模式，口前在国内游代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体

7、现出来，这种白货公司的模式比较多的，i般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过來开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。笫三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。三、当你对商业地产有了一定程度的了解之后你就可开始着手了解商业地产策划是怎样的一个流程!：项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项日条件分析入手，

8、从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能Z影响。项目区位