商务大厦全案策划报告确定稿

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1、国际商务大厦全案策划报告二零零八年九月目录第一部分市新浦区市场现状及发展趋势一、市商业与住宅楼盘的现状1二、新浦区优质楼盘的现状3三、现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况13四、现优质楼盘和城市未來发展的差距9第二部分项目分析一、项目经济技术指标49二、项II现状及位置49三、项目四至51四、项目SWTO分析51第三部分项目“卖点”把握一、本项目的核心卖点19二、本项目与竞争楼盘的差异性29三、本项目商业的品质、业态与销售对象定位33四、产权式商场的核心卖点与延展36五、产权式商场经营管理模式38六、商务公寓的核心卖点与延

2、展42七、商务公寓不同户型的销售对象定位40八、商务公寓的物业管理48九、产权式商场与商务公寓营销的相互联系50第四部分项目定价策略一、本项冃价格的形成机制55二、产权式商场的均价与不同位置、楼层的定价原则60三、商务公寓的均价与不同户型、楼层、朝向的定价原则60四、价格的调整机制75第五部分项冃市场营造一、本项冃销售阶段与入市机会把握80二、本项目销售节奏与市场引导82三、本项冃整体包装策略85四、本项冃整体推广策略90五、促销活动方案93六、意向客户培养方案95第六部分总结一、销售预估96二、重点控制环节以及内容97三、核

3、心销售策略98第一部分市场现状及发展趋势一、商业与住宅楼盘的现状2007年年售收入超1亿元的大型企业有7家，其屮：江苏时代超市有限公司连云港超级购物中心2.06亿元；连云港苏宁电器有限公司1.54亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司1.48亿元；连云港家得福商贸有限公司1・44亿元。商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期的缩短,加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大好势头。特别是住房的惯

4、性拉动，都在一定程度上加速居民消费结构的升级。近期，无论是相关主管部门、房地产业内人士，还是通过各个渠道所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008年连云港市的房地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市日益增大的房源供应量与市场消化能力之间的矛盾影响；另一方面是连云港市房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显所致。而房地产市场的区域性特征以及结构性特征越來越明显，将是导致连云港市房地产市场价格涨幅趋缓的主耍原因。随着市房地产市场的逐渐外围化，郊区低价房的比重

5、越来越大，可能会拉低房价的增速，这就是房地产市场的区域性特征；同时，低密度用地供应比例越来越小，别墅产品的比重越来越小，而普通商品住房比重越来越大，这也可能拉低房价增速，这就是房地产市场的结构性特征。毫无疑问，当前市的房价相比上海、深圳、广州、杭州等国内一线城市，依然处于一个相对比较合理的范围，凶此在理论上仍然有一定的上升空间，这与连云港市的经济发展潜力、居住环境、人文历史等都有着密切的关系。在国家和连云港地产的双重调控下，港城商品房房价将会由快速上涨过渡到稳步发展阶段，不会出现大起大落的局面。在2007年紧缩政策环境下，国内

6、一线城市的大型开发商曾一度掀起一股降价热潮。相比较，由于港城楼市尚在健康轨道上发展运行,因此受到全国这波房价起落行情的影响并不大。相反，国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对港城楼市起到了较大影响。但由于港城的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得港城楼市近期已逐渐回暖。随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应，港城楼市仍有拓展空间。连云港市前儿年出让了大量土地，由此，今年连云港市有大量新项目上市，庞大的市场供应也促使港城楼市在2008年形成了一波新的发展高峰。这一波新的发展高峰带给港城市民的，不同于以往发展高峰所带及的

7、涨价与无奈，更多的则是最大化地满足了港城市民的多样化住房需求。小户型房源在楼市唱主角分析2007年的港城楼市，小户型产品异常抢手，久和国际新城、九龙城市乐园等楼盘的小户型房源，在市场上都取得了不俗的销售业绩。小户型产品rtr丁总价较低，对丁•首付能力较低的年轻人或中低收入家庭来讲，是实现买房的最好选择。近几年，连云港市因为拆迁产生的大量住房刚性需求，以及很多因为观望房价而没有实现购房梦想的市民家庭，对住房的刚性需求仍然很大。2008年，港城楼市的刚性需求旺盛，小户型产品仍非常抢手，这些推出的数量不等的小户型产品又掀起了港城小户

8、型房源的新一轮销售风暴。当然，小户型产品也不可能无限制地通过缩小面积去迎合市民对购房“低总价”的心理渴求，至少应保证基本的居住功能。也就是说,随着连云港房地产市场小户型产品的增多，小户型房源的创新性元素将会逐渐增多，除目前比较流行的通过挑高等手段增加附送外，“弹性空间”也将成