三禾全案策划报告

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1、三禾•尚街全案策划报告连云港光耀商业地产投资顾问有限公司二零零八年九月第一部分连云港市新浦区市场现状及发展趋势一、连云港市商业楼盘的现状4二、连云港新浦区商业楼盘的现状21三、现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况28四、连云港现优质商业楼盘和城市未来发展的差距29第二部分项目分析一、项II经济技术指标31二、项目现状及位置32三、项目商圈33四、项冃SWTO分析34第三部分项口“卖点”把握一、本项目的核心卖点36二、本项目与竞争楼盘的差异性39三、本项冃商业的品质、业态41四、店中店商业经营管理模

2、式43五、本项目的销售对象定位46第四部分项目定价策略一、本项目价格的形成机制51二、店中店商业的均价和定价原则53三、价格的调整机制54第五部分项目市场营造一、本项目销售阶段与入市机会把握56二、本项目销售节奏与市场引导61三、本项目整体包装策略62四、本项目整体推广策略63五、促销活动策略67六、意向客户培养方案68第六部分总结一、销售预估75二、重点控制环节以及内容76第一部分连云港市新浦区市场现状及发展趋势连云港市商业楼盘的现状2007年年售收入超1亿元的大型企业有7家，其屮：江苏时代超市有限

3、公司连云港超级购物中心2.06亿元；连云港苏宁电器有限公司1.54亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司1・48亿元；连云港家得福商贸有限公司1・44亿元。商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期的缩短,加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大好势头。特别是住房的惯性拉动，都在一定程度上加速居民消费结构的升级。近期，无论是相关主管部门、房地产业内人士，述是通过各个渠道

4、所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008年连云港市的房地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市FI益增大的房源供应量与市场消化能力之间的矛盾影响；另一方面是连云港市房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显所致。而房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显，将是导致连云港市房地产市场价格涨幅趋缓的主要原因。随着连云港市房地产市场的逐渐外围化，郊区低价房的比重越来越大，可能会拉低房价的增速，这就是房地产市场的区域性特征；同时，低

5、密度用地供应比例越来越小，别墅产品的比重越来越小，而普通商品住房比重越来越大，这也可能拉低房价增速，这就是房地产市场的结构性特征。毫无疑问，当前连云港市的房价相比上海、深圳、广州、杭州等国内一线城市，依然处于一个相对比较合理的范围，因此在理论上仍然有一定的上升空间，这与连云港市的经济发展潜力、居住环境、人文历史等都有着密切的关系。在国家和连云港地产的双重调控下，港城商品房房价将会由快速上涨过渡到稳步发展阶段，不会出现大起大落的局面。在2007年紧缩政策环境下，国内一线城市的大型开发商曾一度掀起一股降价

6、热潮。相比较，由于港城楼市尚在健康轨道上发展运行,因此受到全国这波房价起落行情的影响并不大。相反，国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对港城楼市起到了较人影响。但由于港城的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得港城楼市近期已逐渐回暖。随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应，港城楼市仍有拓展空间。连云港市前几年出让了大量土地，由此，今年连云港市有大量新项口上市，庞人的市场供应也促使港城楼市在2008年形成了一波新的发展高峰。这一波新的发展高峰带给港城市民的，不同于以往发展高峰所带及的涨价与无奈，

7、更多的则是最大化地满足了港城市民的多样化住房需求。新浦区：从过去一年看，新浦区的商业楼盘，整体销售压力还不是很大，是楼市供销最火热的区域。作为寸土寸金的中心区，由于地段资源的珍稀性，新浦中心区商业楼盘的销售，继续引领市区各区域商业楼盘的销售，同时也是市民对区域性是商业楼盘价格上涨抗性最小的一个区域。而新浦新区（也即新浦东区）在过去的一年里有所复苏，今年该板块又迎来一轮发展高峰。根据近两年的拿地情况看，新浦新区成为2008年项目最为集中的区域，同时也是大盘、新盘、高端楼盘最为集中的区域。同时，新浦西城区

8、在今年有诸多项目上市，也十分引人关注。作为老城区改造，不少项目的上市对老城区居民的生活品质提升起到了重要的承载作用。而新浦南区仍是2008年市民购房的热点区域乙一。新浦北区也有全新的变化，根据我们调查，当前，这里已经聚集了多个项目准备随吋开工。海州区:至口前为止，海州区商业楼盘的销售均价和市区的相比还有相当的差距。作为一个独立的地产板块，海州板块现在还处于一个商业楼盘价格的“凹地”O因此不少房地产业内人士一致认为，海州地产目前才刚刚起步，未来一段时间，伴