商业地产经营管理操作技巧

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1、商业地产经营管理操作技巧2008年12月演讲人：广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰第一部分商业地产项目成功的必备要素第二部分商业地产项目的操作心得第三部分金融风暴下商业地产经营者的对策2商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰一、商业地产项目成功的首要前提：资金、人才商业地产是富人的游戏，没有钱千万别做商业地产这门生意。商业地产需要占用大量资金，而且往往是长期占用。§第一部分：商业地产项目成功的必备要素3商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰一、商业地产项目成功的首要前提：资金、人才商业地产有其内在规律，从项目选址启动之日就应由商业经营专业人士参与规划和决策。§第一部分：商业地产项目

2、成功的必备要素4商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰二、商业地产项目成功的关键因素：选址商业界经常说的一句话：商业项目成功“第一是选址，第二是选址，第三还是选址”。我的理解是：选址并不决定生死，而是决定了生存的方式对于准备做商业地产的人来说，选址尤其关键建议：研究政府城建规划，适度超前。§第一部分：商业地产项目成功的必备要素5商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰二、商业地产项目成功的关键因素：选址对于已建造甚至已完工的商业地产项目而言，有些项目按一般规律来看属于选址不当，被专家判死刑。观点：存在就是合理，合理就有价值，价值总会有合适的体现方式。§第一部分：商业地产项目成功的必

3、备要素广州万菱广场广州越富广场广州天河城奥特莱斯6商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰三、商业地产项目成功的重要因素：理念、定位、结构规模、功能组合§第一部分：商业地产项目成功的必备要素具体化实现掌舵方向、统领实施理念定位结构规模功能组合理念、定位是抽象无形的，结构规模、功能组合是具体有形的。着重于前两者，后两者皆为前两者的具体化结果。四大重要因素关系图7商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰三、商业地产项目成功的重要因素：理念、定位、结构规模、功能组合1、理念主要是针对开发商（业主）而言的鱼塘原理：同样是钱，鱼苗并不值多少钱，但鱼养大了就值钱了，这个过程需要时间、精力及资金投

4、入去培育；股票原理：商业地产投资与股票投资除了资产流动性有明确差异外，回报形式在本质上是相似的。大部分人买股票是为了赚取升值的差价，没有多少人是为了每年的分红派股去买股票的，这点大家都明白。但在商业地产投资上，很多老板只注重租金的回报，其实物业的回报有时候会远远大于租金回报率的。价值原理：与住宅地产的地段价值不同，商业地产更多体现在经营价值上，即使在同一地段，经营得当人流畅旺的商业物业，租金价值高，物业升值快；相反，经营不当人丁稀疏，则租金低微，物业甚至会贬值。抗体原理：商场在运营过程中出现一定的问题就如人总会生病一样是正常的。人生病有抗体，商场同样有一定的自我调节能力。但若问题

5、超出了商场自身所能解决的范畴，则必须借助外力。正如人病情严重时必须看医生一样。§第一部分：商业地产项目成功的必备要素20082028商业地产的升值需要时间、资金跟进投入，以及出色的经营管理物业无穷的升值潜力，伴随带来巨大的财富收益+50%+100%+200%……8商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰三、商业地产项目成功的重要因素：理念、定位、结构规模、功能组合2、定位主要是针对专业经营人才而言每个物业由于其特定的环境及条件，都会有适合于自身的经营定位。经营定位是物业营运的灵魂，一但分析研究确定后，应作为主线贯彻于经营的始终，不宜轻易改变。因地制宜，因人而异，因时而变，因势利导！

6、错位经营也可能是“错误定位，难以经营！”§第一部分：商业地产项目成功的必备要素广州光明广场，从“北京路友谊商店”向“新生代欢乐天地”的成功转型香港时尚集中营APM，主题特色、档次定位鲜明，使之为老区焕发新生彩9商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰第二部分商业地产的操作心得第一部分商业地产项目成功的必备要素第三部分金融风暴下商业地产经营者的对策10商业地产经营管理操作技巧演讲人：黄文杰一、明确不同商家在项目经营中的角色和特点，确定不同商家在不同经营阶段的引入次序。往往有品牌号召力，有独立生存能力，租用面积较大，租金水平较低。主要指超市大卖场、百货公司、大型餐饮、大型娱乐等商家；（

7、1）直接带动人流的商户往往在某一品类领域内具有品牌号召力，租用面积比其他同类品牌略大。如：体育用品类的NIKE和ADIDDAS；（2）直接带动商家的商户往往在某个地区内具有独到唯一性，因而成为商业项目的中的个性商户，租用面积较大，租金水平或者经营效益并不高，甚至适合的客群较窄，但对树立整个项目的口碑有重要作用。例如：溜冰场项目，极限运动项目等；（3）直接带动口碑的商户品牌性较差，全赖分享项目人流，因而愿意付较高的租金进行经营。（4）直接带动租金的商户§第二部分：商业地产的操作心得