商业地产招商经营管理指南.doc

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1、《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案。中国商业地产经营管理实战指南我们的观点时代的发展使过去的那种宽松的市场环境不复存在，换之以市场竞争的激烈和消费者的日益理性化，迫使我们在操作过程中更加讲求理性化

2、和系统性！企业的成败并在于拥有多少资源，而在于其对资源的整合能力，整合营运现已成为当今商业社会中决胜商场的重要手段！激烈的竞争使夸张的利润指标成为梦想，片面追求利润最大化只会导致项目发展的后继无力，追求利润的合理化才是企业长远发展的基础！一个商场的成长过程也就是一个企业的成长过程，必须经历一个痛苦的培育过程，如何缩短这一过程，关键在于操盘过程中的理性化和系统化！商场经营的成败没有秘诀，众多商场经营失败的经验告诉我们，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数更没有高低之分，关键在于实施，一个

3、行动比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案。一味地为追求理想的方案而进行论证，只会让商场走向死亡，在中国，众多的商场经营失败的关键在于没有行动！序学习欧小卫，做一个“严厉”的商场管理者！建设一支有效率和尽量廉洁的团队二零零陆年十一月的一天，在广州电信广场二十楼惠润商业经营管理公司的办公室，我问欧小卫老师：“欧老师，请问一个成功的购物中心的经营管理有什么秘诀？”欧小卫老师说：“建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，对待每一个经营管理过程中发生的问题进行精心的处理

4、，具体问题具体分析，始终维护商场的长远利益和发展商的根本利益，用三至五年的时间，就能打造一个成功的购物中心，锻炼一支有战斗力的经营管理团队！”欧小卫老师说的话是有层次的，但具体的意思大体如此。他的话大致有以下几个关键词：1）一支有效率和尽量廉洁的团队是关键，在当前的中国社会，一支团队的执行力和工作效率与它的廉洁程度有直接的关系。谈到廉洁，虽然看似与商业关系不大，但由于受到整个社会环境的影响，商业运作过程中的廉洁现象同样对商场的经营管理过程造成致命的伤害，它足以毁灭整个团队和商业运营体系；2）严格控制招商

5、和经营过程中的投机现象，投机产生的直接后果就是提高了经营者的成本和门槛，而投机利益既没有被消费得到，也没有被发展商得到，也没有被经营商家得到，而是被投机者得到。促长这样的行为将增加商场经营的不稳定，对此，应该予以严格控制，绝不姑息；3）商场在经营管理的过程中会发生无数多的问题，这是必然的一个过程。这就要求发展商在遇到困难的时候，既不要慌乱，也不要失望，而是精心对待每一个经营管理过程中发生的问题。遇到了问题时不要笼统解决，商场运营本来没有什么秘诀，也没有什么统一的标准，而是要做到具体问题具体分析，针对性解

6、决；4）无论在任何时候，都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益，商场的利益有短期利益和长远利益，发展商的利益有草皮利益和根本利益，但经营管理者要维护的一定是商场的长远利益和发展商的根本利益；5）运作成功一个商场需要时间。一般来说，用三到五年的时间运作成功一个购物中心是正常的，如果希望在很短的时间里就能打造一个成功的购物中心，那只是一厢情愿的想法，运营购物中心一定要有捱三到五年时间的打算，当然，如果时间能够提前一些就更好，但那取决于项目的地段优势和商业机会；6）一个商场在没有旺场之前似乎的物业价值是

7、很低的，但一个成功的商场的物业价值却是不可估量的。而且随着中国经济的高速增长，城市化进程的推进而定格中国城市的发展展格局，一个好的商场价值可以在数十年内呈现十倍速增长。打造一个成功的购物中心，锻炼一支有战斗力的经营管理团队，它是的价值是无限的；作为广州道本最尊敬的商业地产一代宗师——欧小卫老师始终以他严谨、负责任、正直的行事风格，行走在商业地产的中间和边缘地带。说这是中间地带，那是因为商业地产的核心竞争力本来如此，说这是边缘地带，那是因为在一个浮躁、狂热的时代，理性和冷静的思维往往是容易被忽略和不被重视

8、的。打造一个成功的购物中心真的这么难吗？导致商业地产失败首先是思想上出现了问题做非常之人，行非常之路，做非常之事！打造一个成功的购物中心，本身并不复杂，而导致商业地产项目失败最根本的问题在于我们的思想出现了问题。中华广场在第一次招商开业的时候，曾经几乎满场的商家可以在一刹那之间全部撤场，三个团队共几十人的招商队伍在束手无策的同时，又各有心思。而力挽狂澜的策略却十分简单，那就是：全面裁撤三个招商代理公司，将几十人的招商队伍全部解散，改由发展商