商业地产培训_社区商业销售策划与案例_87PPT_2010年

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1、目录前言第一部分定义与特征分析第二部分定位与业态布局第三部分销售策划与案例2021/7/251前言：当前的商业地产形势商业地产资本市场预测：REITZ有望出台，保险直接介入仍需时日商业地产供需情况预测：供需矛盾继续加大，空置率继续攀高商业地产产品状况：城市综合体和地铁商业将成为热点,奥特莱斯浮出水面，而社区购物中心形态和规模逐渐探索成型商业地产开发商：诸侯混战，第一梯队涌现商业地产服务机构：大浪淘沙商业地产人才及员工：人才荒2021/7/252决定社区商铺销售的因素有哪些？讨论：2021/7/253决定社区商业销售的因素位置?交通?环境?产品?营销?带动?市场?其它……什么是

2、根本？2021/7/254前言第一部分定义与特征分析第二部分定位与业态布局第三部分销售策划与案例2021/7/255社区商业定义与特征分析社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题2021/7/256社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，社区商业是什么？不

3、是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？同类对应的是城市商业中心区域商业中心2021/7/257辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类2021/7/258社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行

4、10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型--按照交通时间分类2021/7/259便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型--按照服务的规模分类2

5、021/7/2510底商型商业裙房型商业独立型商业社区商业类型--按照载体建筑形式分类2021/7/2511散点式商业商业街型商业购物中心型商业社区商业类型--按照布局分类2021/7/2512内部型商业外部型商业兼有型商业社区商业类型--按照位置分类2021/7/2513社区商业类型--按照社区规模分类小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和

6、服务，便捷性餐饮。2021/7/2514中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型--按照社区规模分类2021/7/2515大型社区：人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通

7、条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概念,做区域型或超区域型商业中心。社区商业类型--按照社区规模分类2021/7/2516社区商业的特征顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色2021/7/2517社区商业的角色忽悠买房者？服务业主者？品牌支撑者？利润获取者？敷衍指标