杭州钱江新城某商业地产项目定位及推广提案_78PPT

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1、杭州市商业地产项目定位及推广提案项目分析项目市场形象思考市场扫描提案推演结构之一第一部分市场扫描杭城写字楼市场现状杭城写字楼市场发展趋势杭州市写字楼区间分析SUM1.杭州市写字楼市场现状总结现状一：供大于求关键词：供应：04-05年共出让土地面积150万㎡需求：年去化量在30－40万㎡之间现状二：写字楼价格与住宅价格倒挂原因：1、人们对公寓、排屋、别墅的兴趣远远大于写字楼2、写字楼是公建用地，产权只有40－50年3、中小企业、私营企业更喜欢商住兼容类物业4、缺乏本地产业支撑现状三：产品同质化现象严重关键词：档次、品质不高/市场

2、定位模糊现状四：写字楼开发重硬件不重后期管理关键词：以传统分散出售为主要经营模式物业管理水准不高，开发商与管理者在开发理念和管理理念上相互背离SUM2.杭州市写字楼市场机遇杭州“国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发展关键词：杭州正在迈向“商业时代”浙江企业的壮大国际资本、企业的进驻写字楼繁荣时代宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪关键词：宏观调控后，部分投资资金撤离住宅市场转向写字楼市场06年初，中小面积写字楼成交量上涨，月成交量维持在30套左右SUM3.杭州市写字楼市场发展趋势趋势一：中小面积写字楼市场需求释放

3、关键词：“住宅禁商”政策扩大写字楼需求以中小企业、私营企业为主的大部分客群对办公面积要求较小趋势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场关键词：·新的高端写字楼租金偏高，老的写字楼配套不全·商住兼容性物业（单身公寓）面积小、租金低、精装修共1700多套，约11万㎡，大多销售率接近5成，部分达到8成趋势三：注重办公氛围，提倡健康办公举例：嘉华国际商务中心通过阳光中庭、空中花园、屋顶花园、绿色休闲广场四大绿色景观系统，创造自然采光、自然通风、自然生态的绿色商务环境。趋势四：与国际写字楼接轨举例：公元大厦世界排名第五的GMP事务所担

4、纲规划、建筑、景观、室内外装修设计；挑选主要建筑和装饰材料；进行全过程的建筑品质把控；户型面积在200-700平米之间，主力目标客群卫为高端的大中型企业举例：世贸丽晶城·欧美中心国际旗舰团队：王董国际、泛亚易道、世邦魏理仕、美国HBA、高文安等；诸多杭州之最：如建筑面积2000平方米、挑高近13米的超大精装大厅；全球远程视频会议、四国语言同声翻译，可承办世界级政要会议和全球财富论坛；写字楼顶设置了杭州唯一具备直升机停机坪的顶级商务平台；杭州最大的集中式地下停车场和三个宽7米的双向车道；客群定位为国际型企业的国内分部等。SUM4

5、.杭州市写字楼区间分析150万平米&41.8%——竞争过度？年份土地数量土地面积其中杭州市占比例2004年24块633861m2202835.5m232%2005年14块860592m2421690.08m249%合计38块1494453m2624525.58m241.8%到2010年为止，杭州市核心区（一期）将建设650万平方米的公建建筑，其中写字楼约占60%以上，开发量约400万平方米。杭州目前每年写字楼市场消化量约40万平方米。2007年——2009年，将是杭州写字楼市场的集中放量期。供需比例衡量——供＞求？个案代表蓝鲸

6、国际◎钱塘·蓝鲸国际项目概况：庆春路与钱塘江交界处，占地约9516㎡，总建筑面积在5万㎡左右，标准层面积500平方米到1500平方米，近270个地下标准车位。以国际5A智能系统为基础的国际T5标准写字楼。工程进度：项目于4月初正式结顶。开盘时间：预计2007年6-7月份左右。市场形象特色：专业化、标准化风格，以5T标准取代传统的5A标准，即：资源价值、建筑形态、完善的周边配套、顶级的设计和全面的后期服务通过近期的杭州土地市场，阐述来概述杭州市在杭州板快市场上的意义。地块编号出让面积地块坐落用途容积率17号杭州市望江区块5334

7、5C6/C8住宅3.220910C17/C18商业4.5杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司三家联合以349000万元竞得，楼面地价约11759元/平米。无疑，杭州市是集合了新杭州城市荣耀的场所。但是区块不是自发形成的，而是在政府的干预下成形。从目前杭州市住宅楼盘的高端性以及高价格可见政府营销的结果是显著的，但是这种非市场化作业的结果对于写字楼的市场客观上造成很大的压力。项目分析及定位初步推广思路市场扫描提案推演结构之二第二部分项目分析及市场形象定位项目分析目标客户群定位项目初步定位

8、NO.1项目分析项目位置项目位于杭州市核心区一期和二期交汇板块，东南方为目前即将开盘的蓝鲸国际项目。潜在竞争对手剖析目前杭州市可预测的潜在供应量大是不容回避的,但是从目前市场上对其产品的青睐追捧程度来看，该板块的产品是一种供销两旺的局势.由于杭州市自身清晰的区块定位,其市场风