龙湖项目市场定位

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1、龙湖项目市场定位内容概要区域市场认知郑州市房地产市场发展龙湖镇房地产市场发展项目本体分析开发思路借鉴典型个案分析项目定位市场形象客户定位产品定位价格定位项目配套项目区域市场认知项目位置11千米25千米项目区域已经成为郑州市场的组成部分新郑市场与郑州市场明显不同项目月季新城滨河帝城西岸杰座水岸家年华莲湖水岸社区规模400多亩800亩30亩80亩150亩价格走势多层均价1700元，别墅均价2300多层均价2300/最高价2600，别墅4400均价1700普通住宅均价1800精装公寓均价1950均价1500客户来源新郑市区及周边乡镇新郑市区45%及其周边乡镇5

2、5%新郑市区新郑市区新郑市区及周边乡镇项目产品两房89平米三房109-129平米，叠加别墅26套，独栋别墅45套两房39%，三房41%，四房20%，别墅31套30-38平米一房75平米两房109-120平米三房46平米精装一房95平米两房130平米三房37平米一房82平米两房131平米三房136平米复式郑州市场：新增供应持续增长郑州市一手住宅供应量2001年、2002年分别以35%、43%的高速增长，2004年比2003年增加43%。2006年一手住宅供应量673.5万㎡，同比增长23.6%，达到2001年的三倍。万郑州市场：需求依旧旺盛2003年以来是

3、郑州市房地产市场快速发展、商品化大幅提高的时期，2002-2006年平均增长率25.76%。2006年住宅市场销售大幅上升，年销售面积714.97万㎡，同比增长34.29%，在宏观调控下，需求依然旺盛。郑州市场：价格持续上扬2001-2003年，住宅价格增幅不明显；2003-2006年均上涨12.3%。2006年，郑州一手住宅均价2974元/㎡（含经适房），同比上涨13.77%，6月之后价格在3000元/㎡以上。2007年以来仍保持稳定上涨。郑州市场：别墅市场量跌价升由于低容积率别墅土地的限制，独栋别墅成为为未来市场的稀缺产品，类别墅等低密产品供应量明显

4、趋少。在售别墅项目除了郑东新区的联盟新城、中凯铂宫及东南的美庐天籁、东方今典、龙泊圣地等少量项目外，多数集中在北区。上半年郑州房地产市场走势2007年商品房计划供应量700万㎡，商品房供应仍会处于一个稳定增长的状态。相对稳定的市场供应，需求增长速度更快，供不应求的市场态势将支撑价格的明显上涨。2006年住宅（经济适用房除外）均价3060.39元，2007年1-5月3574.99，涨幅16.8%。三环内土地后续供应稀缺，市场必然向外扩张。郑州市宏观经济面的稳步发展（GDP持续10%以上增长）、城市化进程发展（60.2%城市化率）带来的人口聚集、土地资源的稀

5、缺性、投资强劲等因素形成对房地产市场的有力支撑。郑州房地产市场走势别墅、类别墅产品后续供应更加稀缺，价格增长速度将高于市场平均水平。多层产品在环线内基本没有后续供应，已经成为稀缺产品。多层产品价格上涨速度已经超过高层住宅产品政策限制下，小户型产品市场供应量明显增加，大户型价格上升趋势显著龙湖镇区域价值龙湖与郑州城区地理距离最近。位于郑州——新郑机场中间。地理位置支持利好。新郑机场、107国道、102省道、郑石高速、西南绕城高速、高标准镇区道路组成便利交通，提高区位价值。新郑市二级城镇，规划人口5-10万人。产业规划休闲度假、房地产、教育。工业行业以中小型

6、食品、机械、加工为主。8所高校聚集，计划人数6.8万。“新郑第一站”。郑州城市规划“一心四城、一带两轴”城镇发展格局。“一心”郑州都市区，“四城”指巩义、新郑、新密、登封四个中等城市城区。龙湖镇房地产市场发展2005年以前，开发量很少，只有部分度假型产品。如龙湖新城，市场反应不明显。郑州市东移北扩，龙湖市场价值仍被忽视。自2005年房地产整体市场变热，新世纪进入龙湖。龙湖大学城渐成规模、主城区土地资源不足、房企土地储备加剧，龙湖市场趋于成熟。区域房地产市场已经起步，2006年价格上升幅度接近10%，后续开发量继续加大。龙湖市场主要项目项目名称规模产品类型

7、价格定位启动时间龙泊圣地5000亩远期规划。大一期约1000亩，建面约20万平，2600户。花园洋房连排、双拼独栋别墅酒店公寓小高层28004200-600019003000以上中原首家原生态住区2005.421世纪国际城占地约2000亩。10万平湖泊多层住宅1期1500，2期2000国际风情小镇2006金秋老年公寓约400亩，16万平，1771户1-3房七层带电梯公寓2000中原首家专业性老年社区2006双湖花苑约50亩多层住宅1600纯多层人文社区2007.3龙湖沁园春60亩，140户连排、双拼别墅2800纯别墅社区2007.3龙湖住宅市场特征市场阶

8、段市场启动阶段，产品品质、开发水平提升较快.第二居所、第一居所共存项目数量在售项