高通智库-广州恒大地产集团案例分析-28页

《高通智库-广州恒大地产集团案例分析-28页》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、地产公司分析之广州恒大地产集团1讨论问题2008年恒大为什么会出现现金流问题？恒大能否起死回生？快速销售？转让土地？再次融资？上市融资？了解恒大集团以及许家印情况了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况试图分析采用这种战略的原因2恒大地产集团概况2007年销售额约为：33亿元；06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿恒大在19个城市拥有31个房地产项目；截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；3恒大地产集团大事纪要1997年3月成立恒大实业，许家印

2、出任董事长。1998年6月恒大实业以1.34亿元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。2008年3月由于

3、港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资4许家印其人与特点能吃苦、有抱负1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。良好的政治感觉中共恒大实业集团党支部成立。（2002年）中国民营经济十大风云人物。（2004年）许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年）以全国政协委

4、员的身份出席人大、政协两会。（2008年）慈善家05年获十大慈善家称号07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万5恒大集团的土地战略整体土地储备2006年底约600万平米2007年底约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍主要拿地事件2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元／平方米），广州市天河区新地王诞生。该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典

5、地产全部股权；以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；2007年10月恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。6恒大集团的融资策略恒大为上市,做了一系列的融资活动,具体分为3步骤:上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；2006年11月29日

6、,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股,占33.3%股权；有赎回条款为15%的复合率回报2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人;2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；截止08年3月,已提取总额为430百万美元及人民币2千万,并且不再提取贷款伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；970万美元的结构性费用；08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美

7、元的私募股权集资；2008年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。7恒大地产主要财务数据08年招股书/截止07年9月业绩现金及现金等价物1,153银行贷款6,612库存5,385流动资产13,017流动负债3,768资产总额14,825负债总额14,067净资产758银行贷款占总资产比率44.60%净负债比率720.18%营业额2,323毛利868物业增值482纯利1,001纯利1（调整后）*678纯利2（调整后）*161毛利率37.37%纯利率43.09%纯利率(调整后)6.93%单位:人民

8、币百万元注:1.银行贷款=长期贷款+短期贷款;2.库存包括预付款;3.纯利调整后1：不含物业增值；4.纯利调整后2：不含物业增值与其它收益恒大08年现金流分析8恒大08年现金流分析销售收入情况注：详细预估销售收入详见附件-2单位：万元9收入情况支出情况可支配现金与等价物:18.1亿元08年销售回款:19.0亿元融资:4.5亿美元约（31.5亿元RMB）-----------------