南京豪宅产品专题研究报告（下篇）

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1、精工之作细节之美南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研究报告（下篇）2015年7月15日南京同策咨询研究中心Part2别墅类豪宅产品篇整体市场板块20112012201320142015.1-5成交面积(㎡)成交套数(㎡)套均价（万元／套）成交面积(㎡)成交套数(㎡)套均价（万元／套）成交面积(㎡)成交套数(㎡)套均价（万元／套）成交面积(㎡)成交套数(㎡)套均价（万元／套）成交面积(㎡)成交套数(㎡)套均价（万元／套）城中2612880913224122037088152919507361658243641678城东114302913761727554

2、859344691019658855269266619161406城南18108525021527446568301179457334584132529910341591河西9316318593513137082499193773710883296392174881745城北673519816102534142510944336391533543677654720637仙西40123118660530021725691029323205555194218058436426118594江宁17515566429910346133651321449773647

3、119303767149285291305486浦口134393285028691696391030522535888479031737429470116356合计27691795343923279073556952471016385674791401734546197640701551数据来源：njhouse别墅成交整体趋好，2013年以来市区及近郊别墅年均成交在50万方，仙西、江宁、浦口为主力2011-2015.5南京八大板块别墅成交情况整体来看，2011、2012年成交量年均20多万方，2013年因整体市场大热带来跳跃性增长，年成交超过50万方，今年

4、上半年改善市场趋好，前5月已接近20万方；从板块结构看，主城别墅产品稀缺，城中占比最少，成交以仙林、江宁、浦口最为集中；从成交价格看，城中、城东成交价格最高，套均价超过1000万，浦口板块受成交结构影响价格呈明显下降。板块分布南京顶级别墅类豪宅项目分布绿城玫瑰园国信自然天城二十四方珍珠泉9号钟山国际高尔夫中豪天禄美林墅富力十号苏宁紫金朝阳府雅居乐长乐渡国信来凤街一号长发都市诸公柏悦澜庭義之证大九间堂玛斯兰徳复地朗香鸿兴云深处名家别墅爱涛丽舍顶级别墅豪宅主要分布在浦口老山、江宁三山、城东环紫金山三大自然板块，主城稀缺地段少量分布项目对比顶级别墅豪宅占据稀缺土

5、地、绝版资源、成熟配套，具有不可复制性价值指标土地价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园区位城中板块，位于马道街与新民坊路之间，西至秦淮河夫子庙，毗邻老门东城南文化保护区江宁三山板块，位于江宁经济技术开发区西南，地处将军山、牛首山风景区范围内江宁三山板块，位于南京翠屏山风景区内老山板块，浦口区珍珠泉旅游度假区内资源主城、秦淮河自然风光、老门东、夫子庙、中华门历史人文资源，唯一不可复制北靠将军山脉、南拥康厚湖翠屏山、韩府山、将军山老山森林公园、1800高尔夫球场、珍珠泉度假景区配套主城配套、休闲景点，可作为第一居所交通便利、通达主城、机场、生活商业

6、配套齐全，地铁s1机场线站点距离1km，可作为第一居所将军大道通达主城、南京南站、占据交通枢纽、周边商业生活配套齐全，地铁1号线500m，可作第一居所周边生活配套不足，但距离长江大桥8公里，过江隧道10分钟车程，随着新区规划落实，与主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市别墅独栋或类独栋，风格多为中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合价值指标规划价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园规划指标占地5.89公顷，地上建面5.89万方，容积率1.0，须保护和复建项目内旧宅和街巷肌理占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28总占地700余亩，总

7、建面25.86万方，容积率0.39占地30万方，建筑面积9万方，容积率0.3物业形态独栋9套、联排88套（分三期）共103套独栋（分三期）规划520余栋双拼、独栋100多套独栋、21套定制化别墅建筑风格明清风格中式别墅现代中式风格、屋面采用新材料铝锰合金金属管，环保性隔热防紫外线托斯卡纳、现代法式两种风格一期为地中海风格、二期为法式庄园风格园林景观明清风格院落、“里坊”式街巷明－仇英《独乐园》主题园林实景再现依山而建，抬阶而上，建筑、植被、蜿蜒景观小道融为一体，形成欧洲小镇风光依山脉规划，由西往东呈上坡走势，最大高度差40米，收山入园，建筑、院落、自然山水

8、、百余种植物融为一体组团景观，富有层次项目对比别墅豪宅以土地尺度为