我国房地产业面临的问题及对策

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1、我国房地产业面临的问题及对策摘要:随着我国经济的持续快速发展，房地产行业作为我国的先导性行业近年来持续升温。但是,在具快速发展的背后却隐藏了极人的危机，资金來源渠道单一——绝大部分依赖银行信贷，房价持续且快速上升，即使政府频频出台限制政策进行降温，然其发展却是“愈挫愈勇”，使房地产发展聚集了大量危险泡沫，从融资渠道和房价方血着手探讨一种解决方案，以期既可拓宽其融资渠道，乂可缓解房价上涨压力，从而促进我国房地产业的健康稳定发展。关键词:融资;房价；REITs房地产业在我国已经发展成为先导性的行业,对整个国民经济的的发展运行都起着非常重要的作用，因此，它不仅是一个关系众多

2、房地产企业生存发展的大事,更是已经成为关系到整个社会健康运行的社会问题。1房地产业血临的闲惑然而，我国房地产业的发展却存在不少问题和风险，其中最为突出的是其融资问题。尽管中央银行多次表示“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式,特别是通过股权融资，项目融资等方式支持房地产市场健康发展。”可是在H前，房地产资产证券化还只是局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题，而我国房地产业的发展又在很人程度上是依赖银行信贷作为其主要筹建资金来源的。粗略估计,在目前的房地产融资结构屮，直接或间接來白于商业银行的资金可能超过60%o据此，我们叮以清號的看到,我国房地产业的资金來源

3、主要是银行贷款，來源渠道极为单一，这就在很人程度上将房地产风险与金融风险（银行风险）进行了绑定，从而将其风险乘方。我国房地产近年來出现发展过快的势头,房价猛升不降，再加上现在的全球资源危机冲击股市，造成股市震荡,及由其促使的人民币升值预期加大，再加上美国次级债券因索的不利影响，巨额国内外“热饯”纷纷涌入高回报的房地产业，聚集了人量的“危险泡沫”。即使政府采取了大量的政策措施，限制外资进入房地产业，限制银行贷款给开发商等等,却均无法抑制房地产“愈挫愈勇”的趋势。但是物极必反，而且，依照经济学的规律来讲，房地产价格也不对能永远这样涨卜•左。如果有一无我们也遭遇到了美国欺诈

4、日本的“糖衣炮弹”，在大量外币“热钱”随着人民币被抬高的悄况下掠夺我们国家的财富，而在汇率下降之后抽身而退，那么房地产神话必将破灭，房价必将骤跌，银行出于自身利益考虑，也必然会“封杀”对其贷款,失去了可以说是衣食父母的房地产业来说，必然会像多米诺骨牌一样，一•夜之间便覆火，这不仅会反过来对银行业产生巨大冲击（巨额贷款无法收冋，抵押资产大幅贬值），同吋，也会像亚洲金融风暴一样袭击整个金融行业，造成经济的巨大衰退。因此，解决当前这种房地产业与银行业之间“一损俱损”的尴尬境况己经是迫在眉睦。其实，实质上这就是要解决房地产行业的融资问题，并口对当前这种房地产价格持续升温的“怪

5、圈”进行一定的缓冲。2解决的途径2.1联合开发，集团化经营房地产业应该走一种联合开发，合作经营,集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化，集团化经营。不仅可以提高英防御风险的能力，而且可以借助其规模效益优势，为企业筹集到更多的开发资金。同吋，走规模化道路，可以在一定程度上提高行业进入壁垒，相对减少了社会资源的浪费，更冇利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股方式组建紧密或松散的企业集团，通过横向联合增强企业的资金实力，或是通过垂直联合来延伸企业的产业链，

6、也可以鼓励有实力的金业集团采用兼并屮小企业的方式,实现规模效益，获得由规模扩人带來自身成本的降低，共享技术，管理经验，市场信息等资源，开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径，通过透明，规范运作,也能提升房地产企业并购。正是因为冇了企业这种集团优势或者说是规模优势,才能为企业提供更好的机会实行下面这种企业融资方式。它不仅可以在低成木的棊础上冇效的拓宽企业的融资渠道，而几也可以在一定程度上稳定房地产的价格。其实，这是一种人们投资的方式，因为当前的房价居高不下，其中一个很重要的不可忽视的原因是人们现在己经不局限于住房，而且人量的投资历地产。然而，很多人并没有从屮获利,

7、本文所叙述的这种投资方式不仅可以说是一种全面共享的利益机制，让广人投资者从屮获利,促进我国和谐社会主义社会的发展。而几它同吋也可以同吋发展和提高资本市场的规模和标准,为房地产业提供多样化的融资渠道及稳定市场价格。2.2REITS的应用REITs（RealEstatelnvestmentTrust）,即房地产投资基金，它是地产业和金融业相结合的产物°REITs是一个非常复朵的平台，需要6个角色:基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和商业银行组成。还要有专业的律师、税务师等等。対于投资管理人方面主要山基金经理和房地产投资顾问两名或多名成