投资风险分析---房西苑

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1、投资风险分析——房西苑一个朋友，也是我的学员，给我讲了一段他亲身的经历。他和妻子曾在广州一个高层写字楼附近投资了一•个快餐店，专为这座人楼里的办公室送午餐。在论证这个项目的风险时,他们儿乎把所有可能发生的问题都想到了。最后结论是，这个项日所有的风险都是可控的，即使冇些不确定的因素，在冃大的盂求和效益面前也显得微不足道。但是想不到的是，他们的快餐店一个月就招致惨败。“你猜猜看，”我的刖友微笑地看着我说道，“能猜到我们失败的原因吗？”是客户盡求不足？是饭菜的质量问题？是劳动力不足的问题？是服务态度问题？是收款问题？是原料供应问题？是周转资金的问题？是产权争议问题？是竞争对手

2、问题?是卫牛检疫问题？是税务问题？是法律许可问题？是宗教信仰或风俗习惯问题？我绞尽脑汁，穷尽罗列了所有对以想到的原I大I。可是这位朋友微笑着持续摇头，最后弄得我这个老师都觉得脸上无光了。我本人被称为风险投资的专家，曾给数十个企业当过顾问，投资效益和风险分析是我的长项，我其至还亲白在美国开过快餐店，难道真的要在这样一个最普通的小项日上走麦城？最后我实在黔驴技穷，只好跟着他一齐摇头：“对不起，实在猜不到。”朋友的脸色从微笑专为苦笑说道：“谁都不会想到，我的滑铁卢竟是电梯。屮午上下班的时I'可是电梯运营高峰，保安不允许我们的送餐员与客八及物业人员争抢电梯，营业第一天我们花了两

3、个半小时才把餐盒送到20以上的楼层，送到时饭菜早就凉透了。客八的脸色可想而知，钱就别想收了，赔礼道歉还要挨一顿骂，后面的订单被一笔勾销了。后來我们曾经想过各种办法突破这个瓶颈，包括用人力爬楼梯。但是你想想看，空手爬20层楼都够呛，更不用说双手拎着儿I•份连汤带水的餐盒了。每人屮午这一个小时就和冲锋打仗似的，儿天下来人都累瘫了。一个月后，由于送餐不准时，所冇的客户都不再订我们的餐了，快餐店只好关门。”这个故事给我留下的印象太深了，以致让我更深刻地理解了什么叫做小河沟翻船。那些潜藏在阴暗角落中的绊脚索、那些不可预知的投资风险，若没有亲身经历，哪怕你是管理大师也很难料到。一.

4、内部、外部风险1、投资项目风险横向分:①系统风险——企业所处的外部环境产生的风险，无法回避。②非系统风险——项口内部原因产生的风险，取决公司管理水平。2、从主观角度出发，可纵向分为：①认识风险，指难以预见的风险，考验项口公司的学习能力。②决策风险，指难以预防的风险，考验公司的管理能力。③控制风险，指难以应对是风险，考验公司的执行能力。二、风险识别的结果分三层次：①显性风险②潜在风险③风险征兆★常见头脑风暴法：可采取地毯式排雷方法，按风险的性质，从口然、政治、法律、市场、技术、管理风险等领域依次深翻一遍。★风险因素分析法又被称为情景分析法，是风险因素识别的重要工具，分析判

5、定。三、风险加权平均量化表：已识别风险风险内涵说明权重概率加权分政治风险地方政府换届，政策变化，地方保护20%10%0.02技术风险技术人员跳槽，代替技术竞争40%50%0.20市场风险价格大战，客户商誉并，需求不足25%40%0.10管理风险质量失控，成本超支，产品开发脱期10%60%0.06h然风险气候恶劣，非典瘟疫等2%80%()」6供应风险原料价格上涨，运输条件恶化3%10%0.03综合评分风险承受底线=0.05风险加权综合值=0.57注:风险加权综合值公式:R二艺pi.si四、风险发展趋势的推测：（%）风险概率X风险损失价值（元）二风险的机会损失（风险的综合值

6、）需考虑时间因素五、项目风险分析1、项目概率树风险分析：★原理：逐步排除风险路径，最终找最佳效益路径•分三步：1、逻辑推演出可能实现项口口标的所有备选方案，及实现阶段性目标的下级备选方案，各级备选方案的因果关系形成树状结构。2、测各途径中每个可选择节点的成功和失败概率，且具体量化成功的收益和失败损失。3、分析对比，选效益最大化的最佳途径。2、项目盈亏平衡分析：★重要的盈亏平衡点三个：1、价格平衡点：即在计划产量基础上，单位产品售价的底线值。2、产量平衡点：即在计划价格基础上，产品产量的底线值。3、成木平衡点：即在上述基础上，固定成木的上限值。3、项目要素敏感性分析：•项

7、目关键的效益指标，内部收益率IRR二25%•项目收益影响的四个因素：敏感度：价格波动》产品销量〉投资额》产品销量六、风险应对与管理★风险应对措施：①冋避风险②分散风险③转移风险④缓解风险★风险管理的四原则：①风险的信息系统常备不懈②风险防范的制度不可或缺③风险防范的预案不可忽视④消极的反面意见不受歧视★投资项目的风险控制，战术也耍坚持四项基木原则:①尽早识别项目的各种风险②尽力避免风险事件的发生③尽量降低风险造成的损害①尽责总结风险带來的教训