投融资案例分析_免费下载

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1、商••住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1项目基本情况(1)项目名称：商一住混合小区(2)项目委托单位名称：连云港市某冇限公司。(3)项目委托单位基木情况，连云港市某开发有限公司，成立T2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。2・2项目的实施进度2.3.3工程施工阶段计划根据本项目开

2、发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中：工程施工准备期10个月，从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。木工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。木工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2.3.4工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完

3、成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作，具体见表2O表2项目施工工期横道图序号项目名称2009年2010年2011年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1施工准备1.1研究规,划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约—2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算备案2.4项目建设条件2.4.1自然条件(1)地理位置、地形基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日木、韩国、朝鲜隔海

4、相望，西与江苏徐州市和山东省鄰城、临沐毗邻，北与山东省口照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。(1)气候条件连云港市位于江苏省东北部.连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220犬。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，南量适中，日照和风能资源为江苏省最多。(2)地质条件拟建场地内为净地，即可开工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云一嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部

5、直接覆盖第四松散土层，厚度0—50m。本地区地震基本烈度为7度。2.4.2基础设施近年來连云港市近年來为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基木解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。该地块周围的城市供水管径为600mm,供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV,供电保证率可达100

6、%,基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向冇关部门中办冇关用电、用水、用气等使用手续。三.项目投资估算3.1项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项FI费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1项目建设投资估算按概算

7、法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。(1)土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/市；契税二土地评估值X4%=5000X4%=200万元；土地使用税二十地面积X6元/平方米二40万元；印花税二出让金X5%。二25万元；土地费用合计:5265万元。(2)1程建筑、安装费用估算1)场地整理等前期费用估场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见卜•表3.表3工程前期费用估算

8、表单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.5066600m223.312场内临时排水2.5066600m216.653施工临吋水1.5066600m29.994施工临时电4.0066600m226.645合计76.592)建筑工程建设费用总占地面积:100亩，规划总建筑面积为98700m2,多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地