房地产投资过热成因与维稳对策

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1、房地产投资过热成因与维稳对策房地产投资过热成因与维稳对策预读：摘要:最新杂总：适用技术市场首都经济市场周刊•财经论坛世界标准化与质量管生物技术进展商品混凝土科技创业家生物技术世界沈阳工程学院学报•深交所社会科学动态上海商业职业技术学房地产投资过热成因与维稳策略范文冃前我国的房地产价格实属天价，已经远离普通百姓的实际消费水平,也远离了房地产的实际理性资本价格，房产泡沫越吹越人，金融危机、经济危机的脚步已悄悄來临•是什么助推了房地产的天价？起决定作用的是房地产市场屮投资性需求的膨胀•对房地产的投资性需求高涨进行分析，可以使相关的房地产政策切中要害、対症下药•房地产

2、价格稳中有降,将対我国现阶段的经济发展和社会和谐有着重人的意义•笔者认为,房地产投资性需求膨胀的构成要索包括以卜基木内容.一、房价上涨的预期强烈人们对房价上涨的预期是房地产投资性需求膨胀的根本原因，而FI前人们对房价上涨的强烈预期又由以下因素促成.（一）房屋成本呈刚性上升商品房成木包扌舌土地成木、建造成木以及开发商自身经营的成木.国土而积的数目一定；人H然对土地不断侵蚀使Z逐年呈减少Z势；人们对土地各种各样的需求如经济建设需求、工业化需求、城市化需求等又在不断增加；中央也一再强调，为了国民的基本生活问题,18亿亩耕地的红线一定要守住.从以上这一系列的约束条件中

3、谁都明白建设川地只会是越來越宝贵.在此土地资源十分紧缺的情况F,由于我国财政体制以及政绩考核制度的问题,乂诱使或者是迫使地方政府利用自己的特殊的、优越的地位进一步将土地价格拔高，使开发商建筑房屋的土地成木再次提高.[1]1994年分税制改革以后，财权上移，事权下放，地方政府的财政收支平衡很容易被打破,这就使地方政府以土地相关收入作为补充财政收入的重要来源•而在此过程中,国家的土地储备制度乂使地方政府成为土地一级征购市场和土地二级市场的垄断者，因而也是土地增值的最主耍剩余索取打.土地储备制度使区域内新增土地供应的速度和数量都集屮于各级地方政府的土地储备屮心这一垄

4、断供应方下.作为垄断者，追求利益最人化的目标促使地方政府通过控制土地投放量，抬升土地的价格，获得垄断性收益.中国是行政上高度集权的政治体制，下级官员由上级政府根据被考核人员的地方治理政绩任命（与发达国家的行政官员自下而上产生相反）.分税制的建立与实行以后，地方政府之间经济竟争明显加剧，官员晋升考核屮GDP增长占据更加重要的地位，目前我国仍处于投资驱动的粗放型发展阶段,任期制的地方政府官员为完成政府责任和促进经济发展，冇着很强的政府支出增t刚性，非常需要财政预算收入以外的政府性收入作为其资金支撑.[2]所以，财政预算内外不同制度安排的综合结果，势必使地方政府及其

5、官员有着极强的激励去攫収高额“土地财政二高昂的土地售价大大提高了开发商的土地成本.从建造成本上看,钢筋、水泥、陶瓷、玻璃等主耍建筑材料都是高能耗的资源消耗类产品，价格也必然上升；人工费用是建筑成木的一个重要组成部分，由于现阶段建筑工人屮绝大部分都是农民工，他们的工资水平很低,建筑成木中人工费用的比率大约仅仅占到30%左右，•国外建筑人工费用约占建筑成本的70%左右这一数据仍然有比较大的距离，随着城乡差别的缩小、社会的发展，建筑人工费用的上涨也是必然的.再从开发商自身经营的成本上看,其屮最主要的乃是借贷资金的利息，现在我国的银行利率是相当低的，国家对金融政策的调

6、整特别是加息将是难免的，这将很人程度上加人开发商H身经营的成木.另外，开发商一定的物业管理费用、其他杂费都面临着涨价的可能.（二）政府发展经济、增长GDP心切不会让房价下跌邓小平说,发展是硬道理.总设计师的话対我国的政府规划、政府决策有着决定性的意义•再加上近些年来我国贫富分化严重，社会各方而的矛盾突出，政府就更需耍经济发展的繁荣这“一俊”来“遮百ir,所以发展经济、增长gdp就成为我国政府的最重要任务.而在近年来的GDP增长中，房地产业的发展又占据着举足轻垂的地位.可以说我国经济的畸形发展造成了:房地产兴则我国经济兴、社会稳定，房地产不兴，则我国经济不兴、社

7、会不稳.这可川2008年询后我国的经济发展状况做说明.木世纪以来到2008年上半年,我国投资驱动型的经济发展冇些过热，冇学者研究认为，近年来中国GDP的鼓终使用中，政府消费占12%,资木形成将近40%,家庭消费支出占47%•而这三项的比例关系，世界平均水平为17:22:61,其中，中等收入国家为15:25:59,低收入国家为11:20:70•从这一组数字的相互对照中可以看出:中国的资本投入水平是极高的，而国民经济总体效益却是相当低的.[3]因此国家采取一定的资本紧缩性政策，这一政策直接打击了房地产业，房价开始卜•跌,从而严重地拖累了整体国民经济的发展（房地产上

8、下游行业都受到了影响），这导致怨声四起