房地产泡沫的成因及营销对策

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房地产泡沫的成因及对策【摘要】近年來，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，同时也是最容易产生泡沫的行业。我国启地产业虽获得了长足的发展，但山于英市场化的时间较短，対房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展，这与我国厉地产市场发展现状极为不符。木文分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，并提出了对策和建议。【关键词】房地产泡沫原因对策一、引言2009年2月以來，全国房价人幅上涨。尽管2010年“两会”之后，政府接连岀台了比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头有增无减。据国家统计局2010年4月14日发布的数据显示,2010年3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%,为近年来涨幅之最。通过分析厉地产租售比数据，更能证明中国厉地产存在着一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用來衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200。而据有关机构调查研究部调查显示，自2009年11月以來，北京的楼市租售比己突破了1：500,达到了1：546,部分区域甚至达到了1:700,同比涨幅度达到了25%o泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨,并且这种上涨使人们产生了对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因索，所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关;外生因索则是由市场呆气变动帯动M场参与者对未来的币场价格预期发牛的过度反应。二、我国房地产泡沫形成的原因1、土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产牛的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有英屋是一•个社会人最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的，而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期，当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和方屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，山此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于厉地产，以期获取价格上涨的好处。2、投机需求膨胀。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随Z产牛。3、过度放贷。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产牛的助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。此外，由于房地产是不动产，易査封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小,在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银彳亍部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。4、地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最人获取者。政府 在房地产上的收入约占幣个启地产价格的50%〜80%,于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。瑕重要的是，房价的上涨导致十•地价格上涨，対导致龙价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府并没有持强烈反对的态度。土地出让收入目前C经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级.'IlLkilj场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度使得地方政府更容易掌握土地出让价格。近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高,政府的收入就越高。rh于土地资源具有不可替代、不可移动以及不对再牛等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。5、城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了人量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。6、房地产租赁市场不完善。现有房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民向住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加Z又缺乏有效的市场管理，正规租赁市场的秩序被扰乱。三、我国房地产泡沫治理的对策1、加强对房地产市场的宏观监控和管理。宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费晶两垂性，正因为如此，房地产市场的投资I分活跃,容易产牛房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，耍加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平來确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多枳压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。2、建立全国统一的启地产市场运行预警预报制度。加强和完善宏观监控体系，应当通过对全国房地产帀场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年來，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业迹行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产牛。3、强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲「I开发和人规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉査处房地产开发企业的非法圈地、占地行为，防止为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的十地，政府应立即收冋，从源头上制止土地批租领域的不正之风和腐败行为。4、加强金融监管力度，合理引导资金流向。首先,要进一步健全金融监管体系、增加监管手段、增强监管能力、提高监管水平。其次，要加强 信用总规模的控制，杜绝社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后，要加强外资的引进和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。另外，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的，因此,还要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。5、割断地方政府与房地产帀场的经济、政治利益。据统计，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价的将近30%〜40%左右。如杲再加上占房地产价格20%〜40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%〜80%o在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。这些滚滚血来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。由此町见，不改变以经济发展速度为主耍指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。6、以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的卜七大报告小将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来屮国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，人力侣导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方而协调发展，要改变一直以來以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义，不断促迹社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房地产W场之间的利益联系,尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。总Z,伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场旺盛需求的局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屛”，是我国和谐社会建立的亜要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产M场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标，也是我们今后研究的主要方向。【参考文献】[1]马辉：当前我国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008(34).L2J陈书明：中国房地产泡沫的形成机理研究[J]•经济论坛,2008(11).⑶曲波：房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地，2005(5).[4]土阿忠：中国住宅市场的价格I専弈与政府规制研究[M].屮国社会科学出版社，2007.⑸王小映、岳哓武：地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地，2006(11).