房地产泡沫的成因及营销对策

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1、房地产泡沫的成因及对策【摘要】近年來，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，同时也是最容易产生泡沫的行业。我国启地产业虽获得了长足的发展，但山于英市场化的时间较短，対房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展，这与我国厉地产市场发展现状极为不符。木文分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，并提出了对策和建议。【关键词】房地产泡沫原因对策一、引言2009年2月以來，全国房价人幅上涨。尽管2010年“两会”之后，政府接连岀台了比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势

2、头有增无减。据国家统计局2010年4月14日发布的数据显示,2010年3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%,为近年来涨幅之最。通过分析厉地产租售比数据，更能证明中国厉地产存在着一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用來衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200。而据有关机构调查研究部调查显示，自2009年

3、11月以來，北京的楼市租售比己突破了1：500,达到了1：546,部分区域甚至达到了1:700,同比涨幅度达到了25%o泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨,并且这种上涨使人们产生了对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因索，所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关;外生因索则是由市场呆气变动帯动M场参与者对未来的币场价格预期发牛的过度反应。二、我国房地产泡沫形成的原因1、土

4、地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产牛的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有英屋是一•个社会人最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的，而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期，当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和方屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，山此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于厉地产，以期获取价格上涨的好处。2、投机需求膨胀。投

5、机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随Z产牛。3、过度放贷。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产牛的助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。此外，由于房地产是不动产，易査封、保管和变卖，使银行部门认为这

6、种贷款风险很小,在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银彳亍部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。4、地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最人获取者。政府在房地产上的收入约占幣个启地产价格的50%〜80%,于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范

7、的根源。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。瑕重要的是，房价的上涨导致十•地价格上涨，対导致龙价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府并没有持强烈反对的态度。土地出让收入目前C经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级.'IlLkilj场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度使得地方政府更容易掌握土地出让价格。近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍

8、卖得越高,政府的收入就越高。rh于土地资源具有不可替代、不可移动以及不对再牛等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。5、城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了人量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造