马钢物业管理中存在的问题与对策

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1、马钢物业管理中存在的问题与对策随着社会经济的发展和人民生活水平的改善，居民对物业管理的要求也越來越高。物业管理自上世纪八十年代作为一种新生行业进入屮国以來，经过二十多年的发展，已逐步走向规范与成熟。作为房地产开发和管理的派生产业，马钢的物业管理也经历了一个从无到有、从小到大不断成长与发展的过程，有过成功的经验，也有不少困扰的问题。认真探讨和研究这些问题，逐步加以改进，不仅能为广大业主提供安全舒适的居住环境，而且对物业公司自身的发展也冇着重要的意义。一、当前物业管理存在的问题及原因当前，全国的物业管理普遍滞后于房地产开发，且矛盾与投诉较多。马钢的物

2、业管理也不例外，其中冇客观原因，也冇主观因素，其主要表现在：（一）物业管理政策和相关配套规定严重滞后。2003年国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）,虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则。如物权和业主委员会的法律地位、对物业管理金业进入和退出程序、物业费制定的标准、物业欠费纠纷等问题都没冇作出明确的法律规定。《条例》虽然已经实施三周年，但相关配套规定的制定始终跟不上现实发展需要，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况。（二）基础设施欠帐较多。基础设施是小区各项工作正常运行的基础。新建小

3、区一般都功能齐全，设施完善。但老ILI小区山于历史和经济发展状况等原因，功能和设施远不能满足业主的需求。马钢所辖物业小区一半以上是原房改房物业小区，如新风、塘岔、王家llHIII南小区等，在这些老1口小区，基础设施相对滞厉，由于建设年代较早（上世纪七八十年代），人们当时生活水平不高，对住房要求相对较低，仅仅是个遮风挡雨“住''的地方。因此，单元而积不人,间隔不理想，配套不够完善。随着城市建设的迅猛发展和人们对居住环境越來越高的要求，再加上这些年來，保养不够、设备陈III、管道老化等小区基础设施-系列问题逐步暴露了出來。一是地下管网问题。随着老IL

4、I城区改造步伐的加快，一些老ILI小区周边用水户日渐增多，80年代初设计的地下管网日供水量显得不足，造成供水紧张，物业公司只能定时供水，使得居民与物业管理公司矛盾加剧。管道老化渗漏，二次转供水损耗严巫，每年需耍物业管理公司贴补300力元的水损，物业管理公司不堪重负。二是房屋建筑质量问题。从马钢來看，主要是人板楼安全问题。人板式住宅是在捉侶住宅标准化、工厂化的大潮中诞生的，目前我公司所管辖物业小区内约冇33栋1557户，由于当时对新型建筑结构体系和施工材料问题认识不足，现大部分住房已出现阳台栏板、墙板混凝土碎裂和板缝渗水等现彖，危及到居民的居住安全

5、，居民反映强烈，给管理带來难处。三是小区内无周定停车泊位。随着居民消费水平的提高，小区内原设计的车位远不能满足住户的需要，而小区内又无过多空地來当作停车场，住户只能见缝插针，所以小区内车辆乱停乱放现象严重，再加上出入口较多，给物业管理和文明城市创建工作带来了不少困难。（三）物业费收缴率长期偏低。物业管理费是物业管理公司赖以生存和发展的保证。居民在享受到物业服务的同时也有义务缴纳物业管理费。山于国有企业职工长期形成的福利思想，以及物业管理没有完全市场化时期的企业补贴，业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生。除了居民的观念

6、问题、经济承受能力外，一•个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交，就会带來消极连锁反应。从目前情况看，物业管理公司只能勉强维持日常开支，不可能有财力继续加大对小区的改造升级，时间一长，居民意见多多，从而使物业公司对老II」小区管理面临着进退两难的尴尬境地。一方面，如果继续进行标准化的物业管理，势必造成经营上的困难，背上亏损的包袱；另一方面，这些小区犬多数是马钢职工小区，物业公司一时也很难退出，若仅仅根抓小区经营情况进行“简易”管理，时间长了会

7、出现管理退步，毁了物业管理品牌。（四）物业管理公司服务主动性不够。一是管理中还带有计划经济时期房产管理的影子。虽然近年来物业管理人员的服务理念和服务态度有了很人改善，但仍然不同程度地存在摆不正自己的位置，管理思想浓厚，服务意识淡薄，态度生硬，处理问题和解决矛盾的方式简单，影响了企业形彖。二是缺乏冇效的竞争机制和激励机制。其经营主要依赖于母公司的补贴和资助，市场竞争意识不强，平均分配，员工工作主动性、积极性不高。三是市场开拓意识有待于加强。物业小区是一个大市场，需要捉供服务的地方很多，相对而言，目前，物业管理公司开展的服务项目较少，无法满足居民多样

8、化实际需要，制约了企业的发展。（五）业主委员会没有发挥应有的作用。业主委员会是山物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成的自治组织，代