城镇化进程中物业管理存在的问题与对策

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1、城镇化进程中物业管理存在的问题与对策摘要：对于正处于城镇化进程中的达州市，由于起步较晚，发展时间较短，物业管理市场存在很多问题。通过对物业管理公司和业主两个不同角度的调查发现，达州市的物业管理企业面临着行业法律法规不健全、开发商遗留问题多、企业经营效益差等问题，而业主对物业管理公司提供的服务也有很多不满，导致物业管理企业和业主之间矛盾丛生。文章从达州市物业管理的现状出发，提出提高达州市物业管理水平的对策主要有加快完善我国物业管理法律法规、成立专门的政府主管机构、加强物业管理企业的品牌化建设、实现规模经营和

2、努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量等。关键词：城镇化；达州市；物业管理；业主一、达州市物业管理的发展现状随着城镇化进程的不断加快，物业管理已经成为我国经济产业体系的重要组成部分。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。达州，作为四川省的一个地级市，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立，位于四川东北部，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇，有“川东明珠”之誉。在达州市，物业管理经历了从无到有、从小到大的发展过程，它的

3、雏形是在90年代中后期形成的，真正形成规模，让群众所熟知的是在2002年左右。起初，人们不是很能接受这种新的观念，认为既麻烦又浪费金钱。但随着物业管理的不断完善和服务质量范围的不断健全，人们的观念发生了很大的改变，并给予了积极的支持。经过多年发展，物业管理作为一种新型产业，发展到2010年的时候，物业管理企业有80多家，其中具有二级资质的物业管理企业有一家，其余均为三级资质或者临时三级资质企业。随着城镇化进程的加快，达州市物业管理公司的规模还在进一步的扩大中。在不断加强物业管理行政监管，规范物业管理市场秩

4、序，提高行业整体服务水平的推动下，达州市物业行业的服务意识和诚信度显著提高。但达州市物业管理企业组建普遍时间短，规模小，装备差，实力弱，人才缺乏，服务质量不高，与市场需求不相适应，制约了物业管理市场的发展速度。因此，如何加强物业管理市场主体建设，对于推进物业管理市场化进程，乃至繁荣达州物业管理市场，建设和谐社会，具有重要而深远的意义。二、达州市物业管理存在的主要问题由于物业管理在达州市发展的时间不长，物业管理行业总体上讲还处于比较低层次的水平，市场竞争机制尚未完善，物业公司的经营活动缺乏应有的规范。最近，

5、笔者在达州市的部分住宅小区里分别从业主和物业管理公司两个不同的角度进行了调查，发现由于双方只从各自考虑问题的角度出发，针对达州市物业管理市场上存在的主要问题，双方观点存在较大的差异。（一）从物业管理公司的角度，物业管理存在的主要问题第一，物业管理法律法规不健全。目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对正处于城镇化进程中的中小城市（镇）、面积小、规模小的住宅小区物业管理适用性不大。加之达州市的物业管理起步较晚，对相关政策法规研究相对较

6、少，制定出台的措施也较少，导致物业管理缺乏权威性的物业管理法规，得不到政策扶持。目前达州市针对物业管理方面的规范性文件还不多，2006年，达州市首次出台了《关于进一步规范物业管理》条例，2007年，达州市规划局和建设局出台了《达州市房地产市场不良行为记录管理实施细则》，除此之外，其他相关的物业管理配套政策还很不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，在实际操作中造成物业管理无法可依、无章可循，业主与物业管理公司、物业管理公司与

7、各职能部门、街道之间极易出现矛盾和纠纷，物业管理市场比较混乱。第二，开发商留下的诸多隐患导致后期的物业管理实施难。由于物业管理在规划、设计、施工阶段没有介入，再加之接管验收不严，责任界定不清，前期留下的问题和承诺造成物业管理先天不足。很多开发商在住宅建设过程中，为了最大限度地获取利润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留、原住户的安置与回迁等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根。业主入住后发现房屋有渗水、裂缝、墙面凸起等质量问题；房屋面积、结构、设施与购房合同不一致；泊车车位不够、管线

8、布局不合理、公共设施不足等等。所有这些问题都留给了物业公司，致使业主把对房地产开发商的不满转嫁给了物业公司。物业公司与业主从一开始就成为了一对矛盾体。物业公司与业主之间这些与生俱来的矛盾和问题己成为严重影响社区生活健康发展的重要因素。第三，物业管理企业经济效益普遍较差。目前达州市物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。而很