龙岗项目全程策划

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1、第一部分区域市场分析一、周边区域概况1、龙岗区综述龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外，整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳，总占地面积844.07平方公里，总人口96万人，其屮户箱人口仅有19万，另有77万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福出小，其屮布吉镇由于紧靠罗湖。经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐出区和龙岗屮心城的联系也不大。龙岗区的基建设施完成较好，道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”金业较多，属于产业较为单一，经济类型较

2、为简单的区域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。2、龙岗镇、中心城综述龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政屮心，全镇125万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为21万人，其中户籍人

3、」约5万人，外来暂住人口约16万人。下辖龙岗，龙东、龙曲、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村，其屮鹏达花园三期项口属于吓岗村范围，屈于龙岗老城区与屮心城Z间的地带，紧靠镇政府。龙岗镇在近几年小心城的快速发展带动下，城市综合功能H趋完善但整体状况仍然略差于布吉。龙岗镇口前市政建设较为先

4、进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段时间，口前的工业区较为散乱，没有形成象坂B等地一样的规模，另外绝对距离及相对吋间较长,限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。房地产市场方面，口前屮心区附近在售项口众多，市场竞争异常激烈，使得客户在挑选吋有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。3、平湖镇综述位于深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积40.77平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅1.5万，其余为暂住人口，由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成

5、了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖口身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖9个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特别值得一提的是，许多居民都选择口行安装卫星天线，接收电视信号镇自线电视虽有一定的覆盖面，但整体比例不如龙岗镇及坪地等镇。房地产开发方面，平湖镇属于整体开发水平较落后的村镇，基木上没有可以和布吉及龙岗竞争的楼盘，因此居民至其它区、镇购买商品房较为普遍。4、横岗镇横岗镇位于龙岗镇和布吉镇之间，总面积81平方公里总人口约16万人，其中户籍人口1.8万人，由

6、于地处深惠公路要通，因此也属于经济水平发展较好的镇，下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑等九个行政村和二个居委会，值得--提的是，横岗镇的排外意识较浓，哪怕是龙岗、布吉也不例外，这也在一定程度上制约了横岗镇的经济发展。主要产业仍以工业为主，“三来一补”企业较多，工业区发展水平介于龙岗之上，平湖之下。房地产开发方面，横岗镇鲜有较有水平的开发项口，平均售价也在20007G/m2以下，但随着振业巨资投得60多万平米的六约地块，相信会对区内的房地产开发有所影响。5、坪地、坪山、坑梓镇这三个镇均属于和龙岗镇距离较近的镇，有以下儿个共同特点:①人口不多虽

7、然三镇面积大小不同（坪地53平方公里、坪山127平方公里、坑梓40平方公里）但人口普遍不多，坑梓仅4刀余人，最大的坪山也仅7刀余人，且户籍人口较少。②经济发展水平一般三镇约距离深惠公路不远，但普遍经济发展状况一般，居民消费能力不高。③有线电视覆盖较好三个镇的有线屯视网络，均有较大的覆盖面，利于使用电视媒体进行宣传推广。④房地产发展水平低下纵观三镇除坪山“东方威尼斯”（将于明年6月间公开发售）夕卜，尚无一个稍有规模且上档次的房地产项目。6、东莞市凤岗镇、塘厦镇虽然东莞市风岗镇，塘厦镇行政上均属于东莞市，但地理位置距龙岗中心城较近，特别是风岗镇，仅十分钟车程。I大I此

8、有必要对该两镇作一定的了解。该两镇的共同特点如2①面积不大、人口众多由于工业经济发达，该两镇虽然面积不大，但人口众多，数量较少的风岗镇也有35万人口，差不多相当于两个横岗镇的水平。②经济较发达由于大量的港商、台商投资，两镇的工业生产水平远比深圳龙岗为高，有大量的大型工厂、工业区、涉及高科技、电子、五金等。科技含量较高，较好的工业发展状况也使得普遍的经济发展水平较高，居民消费能力较强。③居民深圳购房较普遍虽然东莞市本身也有相当多的房地产项目在开发，但rti于深圳特区的独特情况（如购房入户政策等）深圳特别是龙岗的地产项目对于该两镇居民还是有相当吸引力。二、龙岗中心城的

9、规划与前景