长沙南山苏迪亚诺项目整合推广核心思路

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1、移民澳洲客户：深圳南山地产服务：深圳市黑之蛛广告有限（长沙）公司南山Subiaco项目整合推广核心思路南山地产公司：承蒙贵司信任诚邀我司参与贵司苏迪亚诺项目全程推广策划招标，我司正式受托后，成立了项目专案小组，按协定时间全部完成贵司委托的招标工作。特于今日郑重向贵司提交《整合推广策划案》，请查收。我司殷切希望通过贵我双方之共同努力，以期达成友好合作，如蒙贵司厚爱，我司必将不遗余力，提供优质、专业、高效的服务及优惠的价格，并有充分信心为贵司项目推广做出实效性的成绩！顺颂，商祺！深圳市黑之蛛广告有限

2、（长沙）公司总经理：张友林尊敬的客户：黑之蛛观点：策划，只为解决问题存在。不能解决问题的策划就不是策划。让黑之蛛带你直面问题、揭示问题、分析问题、最终，解决问题。地产之外的思考——让我们远离传统地产的平庸，掀起一场苏迪亚诺的移民风暴……第一回移民贴士：六大问题敲警钟第二回星城突围：寻找机会与支持第三回心灵触碰：产品和消费者的共鸣第四回移民澳洲：新生活大陆第五回苏迪亚诺100%：传播策略第六回Subi印象：视觉策略—————————Content———————直面问题揭示问题分析问题解决问题第一回

3、移民贴士：六大问题敲警钟省去不必要的恭维，通观项目，我们提出六大问题：1资源问题2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题TIPS1缺少资源？别墅与其他业态相比，对资源的要求最为苛刻，依赖性也最强。这些资源，可以是稀缺性的自然资源，也可以是人文资源。无论是何种，都必须具有不可替代的重要价值。概括长沙市场，我们说“大盘云集，激战在即”。大盘垄断基本覆盖到长沙整个版图范围内，大多集聚在自然条件优越的河西、城北。大量外资和先进经验的引进，促使长沙消费者的居住理念和居住品质发生重大改变。

4、这一系列的改变要求我们跳出地产，思考地产在居住外的第二价值。提升项目附加价值拆招tips2TIPS2作为第一居所的缺陷？对别墅人群而言，基础配套之外，享受型配套直接定义了生活品质的优越与否。本案大部分的购买者属于终极置业者，从功能定义上说，苏迪亚诺，将会是他们的“第一居所”，也就是说属于享受型别墅之外的亚别墅。“第一居所”的物业对于配套的要求极其严苛。尤其本案，位于待开发的星城镇，交通不便、配套欠发达。加强配套，特色化产品建设拆招TIPS3区域消化问题？从区域性特征来说，本案属于望城县，片区消费

5、力不足以消化全部的33万平米高档别墅和住宅，这就意味着我们需要开拓望城县外更大的空间。否则困陷在城北一隅极有可能。如何打破扩区域购买的心理障碍，这是项目面对的一个最大的问题。吸引长沙其他片区居民购房，加大购买群范围。拆招TIPS4面子问题？“关乎面子”，这是长沙人购买别墅的普遍心理。对长沙人而言，别墅就是身份的识别符号。而本案位于长沙市较为偏远的望城县，产品销售阻力更多的可能来源于心理因素而非空间因素。面子问题如何破解？流行时尚的居住选择，化解面子问题拆招TIPS5“钱”的问题？我们顾虑价差，而

6、事实上于别墅、尤其对于领袖别墅来说，价格将不是问题。价格只是个标签，但对于居住者来说，真正的价值是价格+心理价值+形象价值。只有做到让客户觉得“物有所值”，甚至“物超所值”，这样价差问题才能自然迎刃而解。提升产品心理价格拆招TIPS6“风情”问题？长沙市场上的别墅项目可谓百花齐放、风情万种。不论何种档次规模，很多项目都在炒作异域风情。银港水晶城的夏威夷风情、顺天黄金海岸的澳洲风情、山水英伦的苏格兰风情、金色比华利的美式风情、世嘉国际华城的欧洲主题等等。“风情”泛滥！苏迪亚诺如何突围?如何打造项目

7、影响力？我们说影响力来源于产品某一方面的市场异常表现，比如创造了一个新概念、实现了一种新技术，销售价格或者速度不同寻常，等等。在资源缺乏的情况下与对手硬拼硬件显然是不切实际的。突破口只能是产品的文化附加值。观念创新，借助开发商品牌效应提高关注度和美誉度。拆招跳出地产做地产柔道地产思考赋予产品和项目更多的内涵1环境资源匮乏2配套问题3区域消化问题4面子问题5价差问题6“风情”问题六大问题根源于一点：区域抗性障碍。项目所处的地理位置，带来的系列不良反应。总之第二回星城突围：寻找机会与支持[开发商]长

8、沙南山房地产开发有限公司[位置]河西望城县星城镇，金星大道和星城大道交叉口。[配套]缺乏。本案自设幼儿园、集中商业（5906平方米）。[交通]一般。至市政府8公里、市中心区18公里、望城8公里，距湘江2公里。项目写真[规模]占地500余亩，334612平方米。总建筑面积32万平方米。容积率1.02。[建筑风格]澳洲风情。以别墅、洋房、小高层、酒店公寓、社区商业组成。[规划理念]组团空间丰富、强调社区邻里交往。营造环境优雅、适宜居住的高档住宅小区。[规划布局]设置绿荫环抱的入口，同时设置两个上千坪