2014年长沙南山苏迪亚诺三期营销报告

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1、长沙·南山苏迪亚诺三期营销报告谨呈：长沙南山房地产开发有限公司解决几个核心问题项目在区域内的角色及竞争力？项目2012年的整体营销策略？2012年项目全年推广主题？现今市场情况下客户来源问题？围绕项目目标客户采取的系列营销手法？本报告站在营销的角度上报告体系Reportsystem项目三期产品分析三期高层产品分析、别墅产品分析三期整体营销策略三期推广铺排第一阶段、第二阶段、第三阶段客户策略活动策略展示策略南山苏迪亚诺三期高层产品分析苏迪亚诺三期高层项目研究110㎡98.20㎡124.01㎡98.20㎡110㎡98.20㎡98

2、.20㎡124.01㎡98.29㎡98.29㎡88.46㎡88.46㎡98.29㎡98.29㎡88.46㎡88.46㎡131.86㎡89.41㎡98.05㎡89.41㎡96.63㎡94.85㎡88.11㎡88.11㎡128.56㎡94.68㎡95.64㎡95.64㎡87.32㎡88.17㎡88.17㎡87.32㎡1#2#3#4#5#6#7#高层指标：总建筑面积约7万平米，总计719套。该项目产品以80-100㎡2+1户型为主占78%，有部分120㎡以上3+1+1户型占14%，分布在二期别墅区及小区风景带。高层项目货量统计产品

3、类型2+13+13+1+1合计备注面积区间80-100110120以上84-1401#(套数）60303012030层,户型B:C:D=2:1:12#(套数）56303011630层,户型B:C:D=56:30:303#(套数）91009124层,户型A1:A2:B1=23:24:444#(套数）670239024层,户型A:B2:C1=23:44:235#(套数）68006818层,户型A3:A7:B2=34:32:26#(套数）92009224层,户型A1:A2:B1=1:1:27#(套数）12501714218层2个单

4、元,户型A4:A5:A6:B3:C2=18:18:18:71:17合计5596010071968043.32比例78%8%14%100%备注送空中花园送空中花园送空中花园、入户花园本项目高层产品以2+1产品为主占78%，属刚需产品。面积区间配比面积区间（㎡）套数总面积（㎡）80-1005595.46万110-120600.56万120以上1000.98万高层产品分析高层户型：N+1产品，赠送面积大，可改房，产品附加值高，周边为低密度洋房及别墅产品，视野无遮拦。从产品布局来看：三期高层周边组团都为低密度洋房、联排产品，视野无遮

5、挡，纵览社区别墅景观从户型来看：N+1系列产品，赠送面积大，产品附加值高优点：1、赠送面积大，户型使用率高；2、N+1系列产品，户型灵活可变，附加值高3、低密度成熟社区，视野景观好不足：处于社区边缘三期高层产品二期洋房别墅区三期别墅别墅区赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送129平米户型赠送约28㎡98平米户型赠送约13㎡收益-风险模型：波士顿矩阵联排为明星产品、80-120㎡产品为现金牛产品、120-130㎡产品为婴儿产品安全（速度）收益（单价）明星婴儿现金牛问题联排80-120产品120-130产品1、联排别墅为明星标杆产品，户

6、型设计更优于二期二批同类产品，同时作为价格杠杆拔升高层售价，从而实现利润最大化；2、三期高层80-120㎡为现金牛产品，体量大，赠送面积大，N+1产品附加值高；3、120-130㎡为婴儿产品，中大面积户型，但产品有其自身优势，经过良好的培育，可以往明星产品靠拢。展示及工程条件9月主推高层产品11月消化高价产品2011年9月10月11月12月主推刚性产品以别墅产品提升整体形象8月末别墅样板房开放本项目三期产品，高层为7万平米，别墅为2万平米，总计9万平米。10月推出别墅产品12月加推部分产品9月初高层样板房开放06年08年10

7、年10年11年12年富基世纪公园，总建面123万㎡，已售26万㎡，二期80—85㎡两房，103——140㎡三房，173—200㎡四~六房，恒大名都，已售60万㎡，20万㎡待售，待售户型90—150㎡，预计2011年底或者2012年初开盘新界，总建筑面积140万㎡，一期待售户型64—76㎡一房，87㎡两房，103—136㎡三房，8月份开盘片区内高层竞争激烈，产品差异化不大，大多数为两房和三房为主，在售项目后期供货量高峰，勤诚达新界的入市，区域竞争白热化。翡翠花园，总建筑面积28万㎡，一期将推出87—158㎡2~4房，浩龙音乐界

8、，总建筑面积17万㎡，已售6万㎡，二期以92—125三房为主。金星北高层产品去化情况在售户型是187—294㎡4房，户型偏大，总价高，销售速度较其他小户型慢。速度保持在40—50套/月左右。80—120㎡的刚需户型销售速度快，客户认认可度高；月均去化150套左右，但近期无销售。户型面积区间