论物业管理中的设备管理

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1、论物业管理中的设备管理作者：王萱单位：摘要：在物业管理活动中，设备运行养护管理是管理过程中的重要一环，它直接关系到业主和租户的利益，关系到物业的使用价值的体现,同时也关系到物业管理企业的效益，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，增加物业的使用成本，而且会严重影响管理企业的社会声誉。随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理已成为物业管理学科中的一个重要组成部分。那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？本文从以下

2、几个方面提出一些粗浅的看法和建议。关键词：物业管理设备管理设备养护设备管理是一门发展屮的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的H的，必须学习和掌握设备管理的基木原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。一、设备管理的重要性现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜

3、，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，从物业服务管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动屮的重要地位，归纳其功效与意义主要有以下几个方面：（-）关系到物业管理企业的声誉和生存用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。物业设施设备一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业企业的管理服务即被认可，从而其社会地位逐渐

4、提高，竞争力得以加强，发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉，甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。（二）关系到物业服务的成本和企业资金的合理利用物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的冃标之一。设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。因此，首先是必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标。

5、其次是通过省能来实现经济性目标的主要途径。随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高物业管理服务企业的经济效益,就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的•系列环节是否达到最佳水平。（三）关系到技术安全和环境保护物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竟争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竟争屮具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是

6、企业技术进步的根本保证。物业设备的可靠性低、管理不善、在运行中发生意外，不仅破坏了企业和业主的生产经营、生舌秩序，同时也使业主和物业使用人遭受重大的经济损失。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。二.做好设备管理的基础工作物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，市浅入深，市静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。支撑物业设备运转的硬件一般由

7、以下几个部分构成：1、各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式,分布在小区内和楼宇的各个层面。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点,就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。2、各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主

8、要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障,都有可能对整个系统造成重大影响。因而，合理调度机组配置，见缝插针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。3、终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但这些设施直接为用户使用，是设备运