【精品】房地产法论文

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1、广东商学院答题纸（格式二）课程房地产法2010-2011学年第一学期成绩评阅人fa>:评（题目）城镇房屋拆迁补偿问题浅析（正文）随着城镇建设的快速发展，城市周边农村集体土地大量被征用，城市、农村房屋拆迁数量也不断增加，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜来说，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一是导致纠纷不止的重要原因之一。而拆迁部门的强制甚至是野蛮拆迁则直接导致了一系列的拆迁悲剧。一、唐福珍事件2009年11月13日早晨，成都金牛区天冋镇金华村发生了一起恶性拆迁事件，女主人唐福珍以死相争未能阻止政府组

2、织的破拆队伍，最后白焚于楼顶天台，医治无效死亡。其家属数人被拘，数人受伤住院，政府部门将其主性为暴力抗法。其中的具体细节就不一一详述了，但是我们却不难想象当初女主人是如何竭力的去保护口己心爱的家园，面对无动于衷的拆迁队伍乂是如何的愤怒和绝望。舍去对生命的眷恋，万般无奈的她选择自焚。然而，却无人理会。在这里，生命被漠视着，法律被践踏着。众所周知，房屋是普通公民终其一生努力奋斗而拥有的最重要的私有财产，是他们生存和发展的根基。但在近年來的城镇房屋拆迁屮，肆意损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的行为却频频发生，上文提到

3、的唐福珍悲剧不过是冰山一角。房地产开发商以断电、停水、恐吓等方式，甚至以殴打绑架等严重侵犯人身权利的行为逼迫居民接受拆迁，却无法提供合理的补偿；地方政府则退居幕后，坐视被拆迁人权益惨受践踏而少有作为，在不应干预的场合倒是积极有为地偏向拆迁人。被拆迁人无可奈何，唯有以死来保护自己的家园，一个接一个的唐福珍呈现在世人眼前。二、现行房屋拆迁补偿制度的缺陷不断的房屋拆迁纠纷引发的一起乂一起的悲剧，究其根源在于我国现行的房屋拆迁制度还不够完善，难以有效保障被拆迁人的合法权益。根据现行《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁补偿范用仅限于房

4、屋及具附属物，而对土地使用权不予补偿。拆迁人以获取他人土地使用权为目的，却不对该土地使用权进行补偿，其不合理、不公正性显而易见。现行拆迁安置补偿回避了土地使用权价值这一问题，而实际上单纯房屋的补偿是无法给被拆迁人以公正补偿的，这使得房屋拆迁纠纷不可避免。另外，房屋拆迁补偿标准方而也有问题。主耍体现在两方而：一是补偿标准的规定过于笼统含糊；二是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，补偿金额是根据地方政府规定的评估标准,在此基础上由房地产评估机构作出最后的估价。这样可能会产生两方面的后果。一方面，政府部门的定价与市场上实际的房价

5、可能有一定差距。另一方面，拆迁人委托房地产估价机构进行价格评估，使得其对评估价格的确定更有主动权，被拆迁人则基木丧失了对自己财产定价的权利。而在实践中，由于缺少操作标准，拆迁人往往以公共利益为名掩盖商业利益之实,再加上政府利益乃至官员私人利益的掺杂，使得许多拆迁户只能得到过低的、象征性的补偿。上文所提到的“唐福珍悲剧”很大程度上就是因为拆迁人与被拆迁人就补偿事宜未能协调好引发的。据查，案件中的唐福珍及其家人对被通知耍拆除的房屋总计共投入了700多万人民币，而拆迁方一开始只承诺补偿90多万后经斡旋也只是增至217万，这令唐福

6、珍及其家人实在是难以接受。被拆迁人是受损害者，所遭受到的损失却未能得到公止的补偿，这样一来，纠纷就不可避免的发生了。三、完善立法，保障被拆迁人的权益综上所述，现行房屋拆迁制度存在众多的不足之处，难以保障处于弱势地位的被拆迁人的合法权益，极有必要建立系统完善的房屋拆迁制度。首先最重要的也是木文所关注的一点就是必须完善拆迁安置补偿制度。房屋拆迁补偿纠纷最典型的是将被拆迁人的房屋价格评估过低，使被拆迁人的合法财产不合理的减少。因而评估机构的公正与否对于公正补偿至关重要。拆迁管理条例规定补偿金出评估机构评估，应当说这具有一定的积极

7、意义,但冃前我国的社会屮介组织还不够成熟。我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的二级机构发展而來，虽然形式上脱了钩，但在人、财、物等诸多方而仍有千丝万缕的联系，加Z土地开发商与评估事务所关系密切，高价低估现象十分严重。因而为了保障房屋评估价榕的公正性，应设立独立的估价委员会，以更好的进行公正的评估，保障被拆迁人的权益。拆迁补偿也应当包括房屋拆迁时的土地使用权价格。具体而言，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物、房屋拆迁时的土地使用权价格，被拆迁人其他的利益损失和费用等。另外，拆迁补偿应该是公

8、正补偿，而冃•是按照公开市场价格来计算。拆迁人也应当本着公正补偿的原则，以恢复被拆迁人在被拆迁之前的生产、生活状态为标准，来消除拆迁对权利人的影响。随着房屋拆迁纠纷的越演越烈，齐地地方立法有所行动，各种行政法规纷纷出台。然而，要将现有的有法可依转化为可行性的操作办法，从宏观上理顺城市房屋拆迁法律关系，避