论多元房地产法律制度论文

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1、论多元房地产法律制度论文内容提要:本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进行了比较研究，在此基础上对我国《物权法》中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有部分和共有部分的界定和划分进行了考察，认为《物权法》就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有部分和共有部分的界定和划分所作的规定，尚有可进一步探讨之处。关键词:建筑物区分所有权/物权法/权利Abstract:ThispaperdiscussestheconceptofMulti-UnitDevelopmentsandthescopeofpertinentrightsinglobalperspective.Itpointsoutt

2、hatthedefinitionofanddistinctionbetonlyoents,asestablishedinthesixthchapterofChina’sPropertyLaprovement(suchasconcerningroads,greenspace,andgarages.)Keyinium,PropertyLaeoent，MUD,亦可称多单元房地产）。美国法律界还称之为共有权益房地产2（monInterestDevelopment,CID）。为研讨相关的法律制度，笔者在本文中采用多元房地产的称谓。多元房地产的产生和发展历经久远，在古巴比伦曾见雏形.freelonor

3、Co-oiniumAct），几十年来频繁修改，有些州已采用列有消费者保护一章的被称为第二代的公寓法。各州的法大同小异，但由美国统一州法委员会（NCCUSL）制订提供的1980年《统一公寓法》3（UniformCondominiumAct，UCA），1994年《统一共有权益法》4（UniformmonInterestOiniumAct，NCA）,可能更具代表性，更能反映其发展趋势。对Condominium一词，美国的布莱克法律词典解释为“与他人的共同所有权”6（Ooninium”meansrealestate，portionsofainderofonoinium为“房地产所有权的分享形式”（

4、Sharedformofrealestateoodernlaulticondominium），相当于我们的住宅区，也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区（Rounityenities），有门社区是在出入口设置以密码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区通常由市政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面的供应和服务，又同时自建自备俱乐部、网球场、游泳池、烧烤房、花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以看出，美国房地产法律的调整范围涵盖多种形式的多元房地产，并将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体，在整体上赋予共有权，又进一步称为分享的所有权，似乎共有权与分享所

5、有权并无实质区别，权利范围则覆盖任何项目的全部土地和建筑物。加拿大（不包括魁北克）和香港的多元房地产法律制度与美国大同小异。加拿大各省都制订有与美国极为相似的公寓法。香港就多元房地产采用了一个与美国的Condominium相对应的称谓，即Multi–storeyBuilding（多层楼宇），并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分，五栋多层楼宇的房地产项目相当于我们的住宅区。按香港普通法的土地制度，土地与房屋作为权利客体合而为一（大陆法称为一个物），权利主体亦合而为一。房地产开发商从政府批租取得的土地属于租赁权（Tenancy,租权），多层楼宇业主的权利则为共同租赁权（Co-tenancy）

6、。但批租土地的期限为75年、99年或999年，且允许续期，故在学理上和实务上均认为共同租赁权（Co-tenancy）等于共同所有权（Co-omovables）。他们在物权编的所有权特别形式这一部分列有非区分共有权和不动产区分共有权两章，并在第1010条开宗明义地规定，“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的，称为非区分共有权（UndividedCo-oonPortions）中的一个份额，此种共有权称为区分共有权（DividedCo-oinium，这是一个含义微妙的词语，有三种解释。一个解释是共同所有权。另一个解释是“多元房地产的单独单元”15（Asinglereal-estateuniti

7、namulti-unitdevelopment）。第三个解释则为房地产的一种形式16（Condominiummeansrealestateininium既是所有权的一种形式，又是共有权的客体。笔者认为，将Condominium译为房地产共有权，可能与原意更为接近。魁北克民法典就此种多元房地产采用不动产区分共有权的概念，表明其为一种独特的法律制度。笔者注意到，美国和魁北克的房地产开发者（Developer）除土地所有权人以