房地产法结业论文

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1、房地产法结业论文浅议合作开发房地产主要法律风险及防范课程名称：房地产法姓名：李峰班级：法学1003班学号：201001896序号：132013年4月15日浅议合作开发房地产主要法律风险及防范随着国家对房地产市场政策调控力度的加强，特别是对土地资源的集约利用，房地产企业低成本获得土地使用权、通过银行项目贷款融资或房屋预售融资的难度大幅增加。同时，房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回笼慢的特点，而房地产持续运营需要不断地滚动投入。为了项目的正常运行，合作开发房地产的模式成为许多企业首选。虽然合作开发房地产一定程度上可以减少资金风险，但另一方面却增加了信用、法律方面的风险，由此产生的各种纠

2、纷也层出不穷。个别企业由于解决不及时、管理不到位、涉诉吋间长等诸多因素导致蒙受巨大损失，甚至走上破产的境遇，实属唏嘘和遗憾之事。本文针対合作开发房地产项目中应高度关注的法律问题，提出一些分析建议，希望能够对房地产开发企业在预防和控制法律风险方面起到一定裨益，推动和促进房地产市场的健康有序发展。一、房地产合作开发概念迄今为止无论在理论界还是在实务界对该问题尚无绝对统一的认识。我国现行多部法律文件中有关于房地产合作开发的规定，如《城市房地产管理法》笫二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地

3、使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共亨利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。"《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十七条规定“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。"《经济适用住房管理办法》第二十九条规定“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对彖的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计

4、划和用地计划管理。"最高人民法院《解释》中的合作开发房地产主要是涉及到土地使用权问题的一种合作开发，这也是实践中的主要合作方式，这种房地产合作开发通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。当然，合作方既可以是双方也可以是多方。双方对于土地和资金的合作可以是单一的土地投资或资金投入，也可以是部分土地和部分资金的交叉投入。合作开发房地产合同属于无名合同，本文以《解释》中所定义的合作开发房地产合同为论述基础。二、房地产合作开发模式（―）法人型合作开发根据《城市房地产管理法》的规定，一方可以土地使用权作价入股、合

5、资进行房地产合作开发。这是法人型合作开发的主要法律依据。可以分为以下两种方式：1、项目公司（该种形式风险最小、费用最高、周期最长）由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发。这种方式开发的优点是责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。而且在该种情况下，房地产合作开发的合作人成为项目公司的股东，合作人不必担心可能因合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司注册资本为限承担有限责任。不足之处也很多：如组建项冃公司需一定的时间，费用较高且易错过商机；以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，费时费钱；更重要的是项目公司利润只能在交纳所得

6、税后才能上交联合开发各方，需支付较高财务成本。如采取此种形式，除了章程或合作开发合同的设计至关重要外，尤其是应特别注意约定以下事项：公司成立前后的权利义务的转移，包括成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理；项目建设的规模、速度等事项。2、受让股权（该种形式的主要风险是项目公司的原有债务和或有债务）。投资方通过受让项目公司的部分股权，以达到合作开发房地产目的。这种方式优点是:各方无须办理土地使用权、开发商名称转移和变更登记手续，仅依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可，可较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营。同时,无须交纳办理土地过户契税和手续费，也无须缴纳营业税、

7、城市维护建设税等，进而降低投资开发成本。但如公司曾经有债务、曾经违约或侵权、经营中的或有债务等，也可能使股权受让方承担比直接项目转让更多的法律风险。如采取此种形式，股权受让方须认真审查项目相关批准文件的真实性及合法性，还应委托专业机构对项目公司进行财务、法律尽职调查。同时要求转让方对未告知的债务做出独立偿还的承诺，并由转让方提供相应的有效担保或己方保留部分转让金作为保证金等方式以达到投资安全目的。（二）非法人