物业管理师考试-物业经营管理分类模拟题房地产投资分析技术(三)

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1、物业经营管理分类模拟题房地产投资分析技术（三）一、单项选择题丄、房地产开发投资项目的现金流入不包括（）0A.销售收入B.出租收入C.还本付息D.贷款本金收入2、有关绘制现金流量图的基木规则的表述，不正确的是（）oA・横轴为时间轴，横坐标轴上''0〃点通常表示当前吋点B.时点7〃表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C.如果现金流发生在计息周期的期间，为了简化计算，采期初惯例法D.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和3、房地产投资项目结束U寸，流动资金通常以（）形式被收冋。A・货币资金B.租金收益C.

2、折旧费用D.运营费用4、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（）。A.税前现金流B.有效毛租金收入C・净运营收益D.潜在毛租金收入5、关于有效毛收入的计算公式，正确的是（）oA.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C.有效毛收入二潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入6、下列费用中，不属于运营费用的是（）oA.保险费B.房产税C.员工工资D.公益捐款7、从（）中扣除（）后就可得到物

3、业的净运营收益，简称净收益。A.有效毛收入运营费用B・潜在毛收入运营费用C.有效毛收入空置和收租损失D.潜在毛收入空置和收租损失8、关于物业经营过程中的准备金的下列表述，不正确的是（）。A.是定期存入的用于支付未来费用的资金B.用于物业的日常维修和更新改造C.如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D.小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9、关于资金时间价值下列论述，不正确的是（）。A.是指同样数额的资金在不同时点上的价值差别B.从投资者的角度來看，资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来

4、看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金吋间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小10、某笔贷款按月还本付息，''年利率12%,每刀计息一次〃，则名义利率和实际利率分别是（A・12%,1%B・1%,12%C・12.68%,12%D・12%,12.68%11＞等额序列支付的现值计算公式是（），式中A为年值。n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。A.P=A/（1+i）nB・P=（A/i）[1-1/（1+i）n]C.P=A/i（l+i）nD・P=A/[1-1/（l+i）n]12、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（）。

5、A・设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发牛的实体性磨损B.由于社会经济环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C.设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值D.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值13、设备更新的核心工作，是确定设备的（）oA・价值B.自然寿命C.技术寿命D.经济寿命14、关于设备更新分析的说法，不正确的是（）oA.只考虑未来发生的现金流量B.也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C.一般只比较设备的费用D.以费用年值法为主15、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为2

6、0万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）oA.45万元B.20万元C.24.5万元D.44.5万元16、关于房地产投资分析评价指标的说法，不正确的是（）oA.静态盈利指标通常在概略评价时采用B.为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果C.动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目D.清偿能力指标能比较全而地反映投资方案整个计算期的经济效果17、下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（）oA.借款偿还期B.偿债备付率C

7、.资产负债率D・现金回报率18、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。A.现金冋报率B.利率C.内部收益率D.基准收益率19、（）是指当不考虑现金流折现I]寸，项目以净收益抵偿全部投资所需的吋间。A.全部投资回收期B.动态投资回收期C.静态投资回收期D.投资回收终止期20、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款。余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2・8万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。

8、A・12%B・14%,C・7%D・2.8%二、多项选择题21、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定吋期各吋点上实际发生的（）叫做现金流量。A・资金流入B.资金流出C.资金的年值D.资金现值E.资