民法论文-不动产预告登记

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1、浅谈我国不动产预告登记制度的不足摘要：我国2007年颁布的《物权法》以法律的形式规定了不动产预告登记制度。这一制度的岀现与我国目前房地产市场期房购房的现状有着紧密的联系。针对不动产的预告登记本意上是为了维护在房地产市场中处于弱势地位的购房者的权益，但《物权法》中的预告登记仅以法条抽象的规定，司法实践中存在一定的问题，还有一些需要完善的地方需要我们思考完善。关键词：物权法预告登记权利保全不足之处《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将來实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登

2、记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之口起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从规定我们可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。初次了解预告登记制度我们能感受到其对于我国购买房屋尤其是期房的保障，可以从中看出法律是与时俱进的性质，法律针对现实生活中岀现的新的交易习惯做了其特有的调整，并吸收了外国的先进的制度规定，有利于保护我国交易的安全。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、FI本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制

3、度。在英美法系中也有一些相似的规定制度。但是我国在适用预告登记吋并未完全采纳德国的规定，仅就廿前国内司法实践中出现的不动产物权纠纷进行了预告登记规定。因此我认为我国的预告登记尚冇一些需要完善的不足之处，经分析与整理总结在以下几个方面：1、预告登记的适用范围问题我国《物权法》明确将预告登记的对象限定为取得物权的请求权，将另外变动物权请求权及消灭物权之请求权两项请求权排除在外。同时仅将预告登记的请求权基础限制在合同之债上，对于合同之债上的物权之外的权利是否应当适用预告登记并未做相关规定。而在德国民法中可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧

4、、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。梁慧星先生也认为,预告登记所保全的请求权应包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。其在主持的《物权法草案建议稿》第35条中规定：“为保全一项目的在于转移、变史和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”我认为不动产预告登记保全的是能够引发不动产物权变动的债权请求权，只要该请求权具冇法律效力，只要该不动产物权具冇登记作用，无论债权的内容是

5、什么物权变动、债权产生于哪种法律基础、债权是否附条件或附期限，都可以成为预告登记的对象。预告登记限于期房预售登记的取得请求权有一定的局限性，如果发生新的权益变动问题就没有相应的法律保障因其变动而产生的纠纷，当房地产开发商违约成本小于其一房多卖的所获得的利益时，预告登记仍然不能保障购房者的利益。因此对于为了保全权利而转移、变更、消灭的不动产请求权也应可以设定预告登记。至于其是否附条件或附期限我认为法律可以依据民法意思口治原则由当事人自愿约定。2、不动产预告登记的登记机关问题我国目前没有统一的不动产登记机关，关于不动产的登记机关分散在不同的行政机关

6、中，因我国行政机关存在级别划分和职能划分，在登记时可能会出现多方登记的情况，而多方行政机关在行使行政职权时有较大的白主权，致使各部门登记时不合理收费或重复登记，如一个厂房可能要去工商局和房产局同时咨询登记，加重了当事人登记的负担，极大地减弱了不动产登记的公示力和公信力，因此我认为国家应当加强不动产预告登记机关的设立，遵循行政法高效便民的原则，合理合法的行政，有效的保障物权的不动产登记制度，避免I大I登记机关的失误导致预告登记的制度流于形式。3、不动产预告登记的效力问题根据《物权法》的规定：“预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。”

7、综合德国、日木等国的立法经验看，预告登记貝有四个效力分别是保全债权的效力、顺位保证的效力、预警的效力、满足的效力。而我国预告登记登记的具体效力仅局限在权力保全效力上，我国预告登记的规定债务人不得处分该不动产只是为了保护其将來的请求权，忽视了顺位保全效力和破产保全效力。因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记时间先后确立的顺序先后主义。梁慧星老师在其《物权法草案建议稿》中也表示“预告登记的效力应包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效杲的效力（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破

8、产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。”结合现实实践经验來看，预告登记仅就保全债权做了规定并不能很好的保护当事人的权利