关于住宅赠送面积的分析

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1、关于住宅赠送面积的市场分析一、住宅赠送面积现状(―)特点近年来，住宅项目采用赠送而积方式设计的项目越来越多。从目前情况看，住宅赠送面积呈现出两个明显特点：一是在全国房地产发展水平较为领先的城市出现较多，如深圳、天津、大连、广州、成都、沈阳、北京等；二是全国领先的品牌开发商在赠送面积方面有较多尝试，如刀科、金地、华润、龙湖等，其屮多数是上市企业。除了这些品牌开发商在房地产领先的城市采用了较多赠送面积的方式，不少其他开发商也在使用，使赠送面积的现象越來越普遍。(-)赠送面积的主要形式普通住宅和别墅类产品都有赠送面积

2、的情况出现，由于产品形式不同，赠送面积的形式也冇一定区别。普通住宅：＞2・2米以下不计算面积的空间＞不计算而积的阳台和计算一半而积的二层高阳台、入户花园等＞LOFT＞在跃层住宅中做通高的起居室＞首层赠送不计算面积的半地下、地下室别墅类：＞首层赠送不计算而积的半地下、地下室＞开放性、可封闭的可变空间＞室内局部挑空＞露台二、住宅赠送面积的原因和作用(-)原因之所以选择赠送面积的方式，不同公司、不同项目有着不同的考虑，但总体上主要是基于企业希望冲破一些客观限制条件，使产品实现更高品质或更高价格，具体集中在儿种情况：(

3、1)希望减低政策限制的彩响，最为典型的就是“70/90”政策。“70/90”政策的出台，为开发商实现更高价格带來严重阻碍。想实现更高价格，项目必然需要满足较高收入客户的要求，而这类客户对居住品质、户型面积的要求较高，90平方米以下户型基木无法满足他们的居住要求，即使是普通中等收入人士，他们中的很多人也需要大于90平方米的户型，因此这一政策大大增加了开发商打造产品和增加利润的难度。通过赠送而积的处理，可以适当增加居室的使用面积，减低政策的负面影响。(2)希瑕在满足规划条件的前提下，使产品品质更高，或增加建筑规模，

4、最为典型的是别墅类产詁通过半地下空间多出面积。(3)通过赠送面积，增加居室的功能、舒适性、情趣、卖点等，从而增加项目对客户的吸引力。有些项目增加赠送而积，主要不是受政策、规划条件等的影响,而主要是希望通过赠送面积更加符合客户的要求，更加吸引目标客户。(-)作用赠送而积的作用可以从开发商和客户两个角度分析。从开发商的角度，赠送面积的作用止与其原因相对应，主要是通过赠送面积能够使项目更好地对接目标客户，一方面减低客观条件的不利影响，另一方面增加产詁的卖点、功能，提高条件相对不利户型的品质，使项口的产品能够受到市场欢

5、迎，促进项目的整体销售。具体来看，有些开发商在项目中利用赠送面积，纯粹是在冇限的居室而积屮增加一个居室，增加居住功能，如深圳万科第五园的高层住宅就完全是通过凸窗才使某些居室达到止常使用的面积的，而有些则主耍是增加居室的情趣、卖点、生活舒适度等。从客户的角度看，赠送面积可以让他们体会到一定的实惠，体会到更好的性价比。对客户來说，赠送面积越多、功能越丰富，越会觉得产品物有所值，在总价不变的情况下，更具价值。总体来看，赠送面积是回避产詁劣势，提高产詁市场吸引力的重要方式。三、住宅赠送面积的应用分析(-)住宅赠送面积的

6、适用范围住宅赠送而积作为设计结合营销的一种手段，实际上在各种住宅、而向各类人群的住宅中都可以运用，但是大量、集中应用，则是在一定的条件下才有必耍,才有价值。其一，从项口层面看，住宅赠送面积的大量、集中应用，多是在项口客观约束条件影响产品打造时具备较多价值。无论“70/90”政策造成的户型而积无法满足实际需要，还是容积率较高影响户型的设计，政策、规划条件、企业利润耍求等因素带來的户型设计的不足Z处，都可以通过赠送面积找到一些弥补办法。面对“70/90”政策，北京龙湖香醍漫步、广州万科金域蓝湾、深圳金地梅陇镇3期等

7、都通过大量赠送面积，增加了部分受限户型的实际使用面积，通过凸窗、入户花园、露台等的空间设计，在政策范围内增加了居室的舒适程度和吸引力。金地梅陇镇的容积率超过3,天津万科金域蓝湾容积率达到4,这些项FI户型设计受到容积率制约，通过赠送面积、赠送面积与观景因索的结合，他们都使很多条件相对差的户型增加了面积和吸引力。其二，从具休户型层面看，当户型设计中一些户型不尽理想时可考虑采用赠送而积增加户型的卖点，但是赠送而积对户型无法起决定作用，户型设计仍然应尽量避免出现各方面均不理想的户型。东莞光大天骄峰景的某二居户型遮挡严

8、重，观景范围较小，面积较小，但通过阳台与入户花园相连的赠送面积，使户型增加了一块较大的私家露天空间，对很多客户产生了吸引力。其三，从产品定位和客户定位层面看，在目前的政策和市场条件下，赠送面积的大量、集屮应用最适合而向屮产阶层的屮端和偏高端项目。从目前的实例來看，我们观察到的项目多为中端项目，也有些项目偏高端一些，这类项廿都是面向城市中的中产阶层和收入偏高的人群。这类人群冇一定积蓄，对