房屋赠送面积偷面积分析

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1、赠送面积效益分析产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；利润率拖累区利润率拉升区分界点送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠送面积价值打折，当土地

2、成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区送与不送研判——建筑成本结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）利润率拉升区利润率拖累区分界点送与不送研判——建筑成本假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1

3、.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）1招商观澜中心2中信西乡3天健宝安中心案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）赠送面积折算率取值参考赠送面积项目折算

4、率取值参考具体取值重点考虑因素内庭院两层通高,不能封不能隔R-50%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风地下室可改为标准层高70%-90%房间好用性景观采光通风2.2米层高50%-75%房间好用性景观采光通风假复式夹层≤2.2米60%-80%房间好用性景观采光通风夹层＞2.2米70%-95%房间好用性景观采光通风入户花园一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风两层通高,不能封不能隔R-60%景观采光通风两层通高,

5、能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风隐形衣橱85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风阳台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风花池不能封R-30%可利用性能封为室内空间50%-95%房间好用性景观采光通风R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价赠送面积价格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面积赠送

6、率R1配套面积比率R4实用率R5赠送面积折算率R6P送P不送△P△P保底宏发领域180027%1.380%50%14000119792021737西岸观邸180030%1.380%65%1000080401960819名词解释P送：已考虑赠送面积后的均价P不送：不考虑赠送面积时的均价△P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=

7、套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率i：贷款利率T：建设周期关于土地增值税对赠送面积的影响相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。增值税税率：增值额/总成本≤20%，免征20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%100%＜增值额/总成本≤200%，税率为50%200%＜增值额/总成本，税率为60%ThankYo