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时间:2019-10-11
《道非道2011年江苏盐城中南世纪城Ⅱ期营销策略案》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、中南世纪城Ⅱ期营销策略案2011.3超越不是在现有的基础上得过且过,而是从自身的资源开始,寻求一种更高的视角。我们的超越是:追求产品本身价值之上的——“超值贩卖”。二、提出目标一、市场解析三、项目定位四、价值塑造五、营销策略CONTENTS六、项目跟进2011年房地产市场正在发生怎样变化……民生公平健康稳定市场解析——宏观形势市场是资本有效运营的载体市场解析——房地产形势成交量方面,主要城市回升乏力。春节后,诸多新政调控已出台,市场预期方向明朗,最近两周(2.14-2.27)成交量相比春节期间有明显回升,但仍低于春节前,成交量回升乏力,二三线城市相比一线城市成交量回升更趋近于春节前水平
2、。一、二月份市场形势:商品住宅价格北京、深圳波动较大,上海、广州较为平稳,主要城市成交量回升乏力。市场解析——房地产形势2月27日,国务院总理温家宝再次专程来到中国政府网和新华网访谈室,接受中国政府网和新华联合专访,同海内外网友进行在线交流。谈到房价问题时,温家宝总理说,有信心使房价保持在合理水平,从去年到今年,先后出台了三次调控措施,这三次调控措施总体上越来越有力,针对性越来越强,采取的主要手段有增加供给、抑制投资投机需求及加强市场监管。总理表示有信心使房价保持合理水平,未来1-2年房地产调控高压态势将继续2010年,迎来了“史上最严厉调控”,到2011年度最“给力”限购政策,以及信
3、贷、层层问责制度的严格监控,全国楼市销售量降低,且价格受到严格限制。如何在有限市场,运用有效营销手段争夺客户,是商业资本运行的关键问题!市场解析宏观政策从紧,市场趋于理性项目北侧紧邻主干道世纪大道,且周边不乏成熟、高档小区;再偏西北一点,是经营成熟的丰盛装饰城。东北角为现代居住小区,整体氛围较好;项目西侧和东侧均为成熟商圈及配套环绕本案——金太阳装饰城、红星美凯龙、高力家具港、五星级驿都大酒店、盐城市政府等;项目南侧为开元路。盐都区政府、管委会、法院、市三院南区分院、衡泰.冠城、毕华丽庄园、世纪公园、市一中、大学城等;盐城城南板块成熟商圈核心市场解析——本案北区:地上部分:C栋:139
4、17.8平米D栋:13917.8平米E栋:14371.8平米F栋:23655.7平米G栋:870.2平米小计:66733.3平米地下室:15042.8平米(未定)总建筑面积:81776.1平米南区:AB栋地上部分面积:8532.12平米AB栋地下部分面积:2177.79平米二期总体数据:二期地上总面积:111454.4平米二期地下总面积:17220.6平米二期总建筑面积:128675平米用地性质:商业;容积率:2.12多种物业类型完美组合,使项目更具竞争力;集时尚购物、步行街、SOHO办公、酒店公寓、星级酒店于一身!BACDEFG市场解析——本案栋号户型类型房型建筑面积(约)套数总套数
5、10层小高层(A、B)一梯两户两房88㎡40676套三房123㎡4017层高层(C、D)两梯四户两房65-70㎡136三房120-125㎡13627层高层(F)小公寓一房和两房(一层12户)76㎡、40㎡、55㎡32415层(E)办公楼(一层11户)——165——房型面积套数比例一房/一房半40-55、76㎡32448%两房65-70㎡、88㎡17626%三房120-125㎡17626%部分户型面积偏大,后期销售将存抗性;市场解析——本案区域价值凸显:项目所处区域将规划打造成为盐城经济、文化、教育的新中心,本区域的不断发展建设将进一步推动项目形象与价值的提升;业态完美融合:项目周边楼盘
6、业态均以住宅+商业为主。而本案作为多种物业形态并存的城市综合体,集购物、步行街、星级酒店、SOHO办公、酒店公寓五大业态完美融合,加上具有标志性27层高层,使本案更具竞争力;商圈辐射受众:本案附近项目商业多为装潢装饰材料及建材市场,中南二期的休闲、娱乐、购物、酒店等差异化经营必将辐射周边住宅项目,为其提供配套性商业服务;宏观政策受益:新政“12·26”明令住房限购政策,一二线投资客投资受限,三四线城市将获得契机;住宅的限贷政策,使得商业地产产生机遇。价值点提炼市场解析——本案楼盘名称销售均价(元/㎡)销售动态凤鸣缇香58004月份推出18、20幢18层的高层,面积为78㎡-130㎡的两
7、房、三房蝶湖湾4700在售1、2、3幢,目前仅余十几套130㎡房源,下期预计下半年加推4、5幢102-126㎡海德公园58007、13、16幢小高层预计3月开盘,面积78、88、89、112㎡月湖花城5500在售21、22幢小高层,面积40-100㎡的一房、两房凤凰汇58502010年12月推售共6幢小高层,面积100-145㎡,当天基本售罄天澜湾5200在售9、11幢的18层高层,面积140、160㎡的三房、四房,目前仅余10套左右中南世纪城
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