公园道1号09年营销策略案

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1、公园道1号09年营销策略案2009年要实现的三大目标1完成销售及回款目标3提高项目美誉度2打造最佳体验式样板社区Ⅰ全年销售目标具体货量明细约1.5亿860套全年回款1.5个亿！回款金额可销售套数计划销售面积约3.8万㎡▼▼▼时间09.1.109.6.3009.7.109.11.3009.12.110.2.28销售面积回款金额总回款基本目标（成交套数去化比例）1#25%1#29%1#32%107435686012#85%2#87%2#89%48516123286#88%6#88%6#90%352117010011#81%11#83%11#86%73

2、124278165#66%5#80%5#87%297298689328#51%8#65%8#75%3345111078239#44%9#53%9#56%64462140092512#40%12#50%49161632377613#13%13#18%2709899500815#50%15#60%110563670817716#35%16#40%393113053443总计38023126236934152942516Ⅱ客户满意度目标NO.1客户口碑争取在最大程度上提高销量的同时，通过营销服务争取夺得盐城市场口碑最佳的称号。Ⅲ形象目标打造盐城第1个最佳生活场景体验的

3、经典之作关键词：居住价值和客户信心KEYWORD居住价值体现客户信心体现选择是一种睿智机会只青睐智者拥有是一种荣耀附加值成熟稀缺身份感产品力户型景观健康智能销售力政策导向销售管理PR行销未来印象保值升值吸引力体验式情感式互动式口碑式物有所值!关于公园道1号营销推广运动的思考Part12008年市场回顾Part22009年市场预估Part3营销运动我们依附什么Part42009我们如何营销关于体验式关于定位如何体验如何优化如何安排费用分配核心价值同区优势不确定因素今年趋向营销节点营销活动销售计划盐城市场分析政策带给我们什么市场大事件本案销售总结关于公园道1号营销推

4、广运动的思考高潮后的冷静——2008年房地产市场回顾Part1事件一——拐点1月万科率先降价将中国持续十余年的房地产上涨行情引入“拐点”，全国城市房价进入下行通道，全国房产成交量因此锐减。事件二——整合3月SOHO中国董事局主席潘石屹连续在公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合。事件三——流拍、退地2008年上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍、流标。这是房地产市场随着整体经济转向低迷的反映。事件四——金融危机2008年9月7日，美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房

5、地美被美国联邦住房金融管理局接管，这代表着自2007年以来的次贷危机引发的金融海啸全面爆发。金融海啸进一步引发对实体经济的打击，中国的房地产行业也在全面悲观的经济预期下深受影响。事件五——最冷金九银十9月 上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。事件六——降息央行六年来首度降息，全年降5次2008年9月16日、10月9日、10月30日、11月27日、12月23日，中国人民银行不到百日内五次降息。为11年来罕见。事件七——托市12月17日 国务院常务

6、会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。12月22日 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。一、08年房地产市场热点回顾08年市场分析整个盐城市场成交08年日成交量在19套左右，很明显在07年9月27日新政后成交量很萎靡，在图表中相对高谷在1、7、12月份，1月份成交较大为07年热市的延续，7月份为市场5、

7、6新开项目较多，12月份为盐城地方补贴以及政府多次降息后对销售有一定催动，传统的金九银十已经一去不复返。二、08年盐城房地产市场分析三、2008年项目营销总结2008年7月，公园道1号首次开盘亮相，经过近十个月的蓄水及形象铺垫，项目在盐城市场得到了一定的认可和追捧，从开盘至今7个月，项目共推出两期房源，去化220套，销售率40.4%撇开受市场环境影响的因素，回顾项目前期营销推广总结以下特点：1、推广覆盖面广但产品形象不明确，特别是小户型；2、项目知名度达到，但客户认知度及项目美誉度不够；08.7.26－09.2.161#2#6#11#5#8#9#总计已经签约面积

8、1794.71473.6