大地资本—土地并购基金分析报告

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1、深圳大地一号土地并购基金募集说明书（详版）基金管理人：深圳前海大地资本管理有限公司一、项目介绍51.项目基木悄况.52.项日定位:93.项日目标:104.设计原则105.项目现状101.编制依据11二、项目区位分析121.项11所在区域概况:122.区位发展概况133.保税区政策扶持.144.珠海保税区优惠政策:155.区域板块概况156.区域交通规划.18三、珠海保税区的市场分析197.区域写字楼市场特征分析.218.高端甲级5/1办公楼市场价格.229.办公楼市场价格定位.22四、补地价标准23大地一号土地并购基金募集说明书（简版）基金名称深

2、圳大地一号土地并购基金合伙企业深圳大地一号投资企业（有限合伙）基金类型固定收益类债权基金基金管理人深圳前海大地资本管理有限公司有限合伙人合格的个人投资者与机构投资者交易对手珠海保税区启航物流有限公司审计顾问深圳平海会计师事务所法律顾问广东君言律师事务所托管银行平安银行深圳分行资金用途用于启航物流公司所持有的珠海保税区内房产证补地价变更为商业用地。基金规模拟募集【6000】万元人民币基金结构普通合伙人作为劣后合伙人认缴人民币【1200］万元，面向优先级合伙人募集人民币［4800］万元。劣后级：优先级资金比例为1:4,普通合伙人以其20%合伙企业份额

3、作为安全垫，保障有限合伙人的投资收益和本金。基金存续期限6个月或者12个月。基金认购起点100万元起认购。合伙人人数W49人优先级有限合伙人预计投资年收益率100力元W实际出资金额＜500力元12%（半年）12%（一年）500万元W实际出资金额＜1000万元13%（半年）13%（一年）1000万元W实际出资金额13.5%（半年）14%（一年）收益分配方式每个月月末25日分配一次（逢节假日顺延），打款当日计息.合伙人收益分配先满足优先级合伙人的木金返还及收益分配，最后向劣后级合伙人返还投资木金。三大还款来源（1）第一还款来源：珠海保税区启航物流有限

4、公司名下部分商业土地转让出售；（2）第二还款珠海保税区启航物流有限公司名下土地性质变更后获取商业银行抵押贷款，扩大产能，增加营业收入，以营业收入作为补充还款来源；（3）第三述款来源：河源商汇大厦的销售利润作为补充还款来源。八大增信和风控措施一、结构化设计：本基金采用优先劣后级分层结构，优先级和劣后级的比例为4:1,劣后级由大地资本认购，为全部优先级本金和收益提供保障。二、三大优质抵押物：珠海保税区启航物流公司总计13木红木在手的房产证，其中的1、2、3号房产证总计2万nA市场均价3亿元。抵押在大地一号有限合伙企业名下；抵押率远高于50%。二、二个

5、实力股东方：人地资木二大股东实力雄厚（见股东背景调查表），其中人地资本实际控制人以其名下资产为基金有限合伙人本金做无限连带责任担保。四、三个优质还款来源:三个优质述款来源，确保投资人本金和收益冇强冇力保障。五、优质股权质押协议：质押珠海保税区启航物流有限公司20%股权到有限合伙企业名下。项目公司股东方签署股份溢价冋购协议。六、预约受让协议：基金管理人与有限合伙人签订《预约受让协议》，保证到期回购冇限合伙人基金份额。七、项目财务监管：基金方将委派董事和财务总监，对项目公司财务进行全程监控和管理，已管理法人章、公章、财务章等卬鉴，及全部银行U-KEY

6、,以监管本基金资金的具体运用。八、专业项目团队：项目公司与基金管理公司拥有多年的经验丰富的专业本土商业地产团队，确保尚风控水平和高利润。项目亮点一、珠海核心区域优质项目：木项口地块物业位于珠海保税区、1•字门商务区和横琴新区屮心位置（宝石琴区域），计划变更土地性质后，将合作开发建设商业建筑而积6万昉办公建筑面积10万m2,SOHO办公10万m2,会展及配套6万m2,打造32万m2的大型国际文化展示交易屮心。二、港珠澳大桥西端桥头堡优质区位：木项H地处港珠澳大桥酋端，距离澳门莲花口岸、澳门港口码头及机场约10分钟车程，是内地连接香港、澳门的24小时

7、通关中心，项目地块具备极大的土地增值预期。三、粤港澳自贸区：随着上海白贸区的成功试验及发展，“广东粤港澳口贸区方案”将包括广州南沙新区、深圳前海新区、姝海横琴新区以及广州口云机场综合保税区。本项目与横琴新区作为珠澳跨境工业区，并将承接未来的S贸区与港澳的通关物流屮心和配套中心。参照上海自贸区实践，随着上海自贸区挂牌，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而至，自贸区土地紧张的问题日益凸显。从上海自贸区内土地达91%的高溢价率成交来看，广东自贸区地块大概率也会高溢价率成交与转让。四、项目方珠海保税区启航物流冇限公司股东及实际控制人结构单一，对公司土地变更

8、以及资产处置具有快速、灵活特性。交易架构优先级有限合伙人4800万2大比峪DadiCdprtdl

9、普通合伙人1200万价&20篤股权质押