《峰景园》营销策划报告1

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1、贵阳驰峰地产开发有限公司峰景园销策划报告二零零四年七月十日123—1123—2123—4123--10123--34123—46123--55123--68123—84一、纲要结构二、市场分析三、基本策略四、产品策略五、价格策略六、通路策略七、推广策略八、推盘节秦九、销售执行十、推广计划汇总123—112一、纲要结构二、市场分析（•大盘趋势；（开发/消费）>•中天花园;•环境社区趋势（由产品一环境）；►•环境一生活；1、市场环境分析J-市区大盘。►-领导者角色•年内没有强竞对手入市，楼价波动不大。i•入市时机佳2、竞争分析三、基本策略（一）总体市场战略高端产

2、品+高端价位分三步战略实施（©悬园輕整撮告（二）目标对象1、受众地域范围二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。2、受众身份角色年青的、白领的、高素质的（文化）3、30—49岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、“上行”阶层、素质人群（三）产品定位•理念（新都市主义）•环境（中天社区）笫一居所•建筑（创新产品）•户型（情趣+实用）•生活（康居）（四）竞争定位跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。（五）形象定位贵阳•第一居所贵阳•中天人成熟社区的精品新尚住宅的标志广告语城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”（六）营

3、销要点项目资料：•250套，约3.1万平方米;•建议均价2200元/nf；•预计销售总额约7440万;建议：•10月黄金周开盘•年底（春节前）实现80%销售四、产品策略（―）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告小已经提交，此处不再叙述）（二）产品分析•主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅；•主流户型面积：二房、三房；86—130m2；-160m2以上大户型约38套，约占总套数的4.7,且主耍是跃层。•总价基木控制20万一40万。（三）产品销售分析主打山景生态“0距离”主打产品结构与小区内部景观（园林围合）主打中庭景观、产品结

4、构（四）销售指数分析A+指数，好销（产品、户型、面积、庭院、景观）A+指数，好销（开阔、山景、产品创新）B指数，一般（补充产品、小面积）A指数，较好，（开阔、园林、面积）（五）产品销售组合分析二种考虑:第一种考虑：推荐：★★★★第一批次亮相组合泛售楼广场第一批次亮相组合：A、D、E栋为第一批亮相单位，以相对好销单位开盘上市，给项目上市造势，造成热销的轰动效应，为笫二期上市项目带来良好的市场前景。笫二批次亮相组合：B、C栋组合为相对一般单位，以第一批上市热销口碑效应，与相对价格优势，促成第二组团销售，以实现整体销售目标。样板区第二批次亮相组合第二种考虑：推荐：

5、★★★★★第一批次亮相第二批次亮相泛售楼广场笫一批次亮相组合：A栋与C栋相对好销单位与B栋一般单位同时亮相，以A、C栋单位带动B栋销售，同时以B栋单位来促成A、C栋销售。样板区第二批次亮相组合：D栋与E栋相对好销单位，以第一期上市单位来预测项目的市接受度，同时跟据一期上市产品的销售状况，调整二期产品结构，同时以二期较好销单位来促进项目整体销售，以实现项日整体口标。（六）户型销售分析A栋：四房二厅二卫•大开间，大落地玻璃;•采光、通风良好;•方正实用;•私密性强;•主人套房设计。B栋：一房一厅一卫•经典实用;•南北通透;•采光好；•功能分区良好。三房二厅二卫•

6、方正实用；•私密性强；•双阳台设计；•使用率高；•功能分区合理。B栋：二房二厅一卫•一梯二户，通风好;•入户阳台；•空间布局合理；•双阳台设计•户型面积适中D栋：三房二厅一卫•视野开阔•动静分区合理;•一梯二户，通风、采光良好;•空间布局合理。•空中花园。（七）产品包装这里所指的产品包装，指的是联体小组团的命名，具体命名如下:•小高层（A栋）峰顶•畔・新天大道多层（B栋）尚岭・湾•项目主入口多层（C、D栋）御风•谷•靠内咅匕多层（E栋）天景•岸（八）产品卖点梳理配套（屮天成熟社区）—>学校/生活配套主打卖点<产品（集合式TOWIIOUSE）>创新户型户型（阔

7、境）•区位◎贵阳纯住宅大社区花园洋房；◎中天屁园一峰景园私家花园；◎处于入口要道，交通便捷；◎组团内相对较安静，是闹中取静的宝地;(©悬园輕鹽磐◎风水绝佳之地；◎三重景观：远：山城相依……山水城市的优势所在；中：中天花园……贵阳市自然环境最好、最大、呪套最全的社区;近：吋尚之都……社区优美环境；项目位于贵阳市云岩区茶店，中天花园旁，紧临新添大道，属于贵阳市的城郊结合部，距贵阳市中心4.8公里。过往的公交车辆有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、93、路等公交线路经过本项目，所以本项目的较为便捷。•规划、设计◎有规模

8、有气势的排列布局，不同角度有不同的风景；◎更人性化的