资产评估第二章资产评估的方法

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1、第二章资产评估的方法本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法

2、的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法评估基准日过去未来成本途径成本法市场途径市场法收益途径收益法市场法成本法收益法直接比较法类比调整法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节市场法一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理：三、基本前提：替代原则1、需要有充分

3、发育活跃的公开市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。充分发育活跃公开市场参照物和被评估资产有可比性差异可以量化四、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、市场法的相关

4、参数（一）资产的功能不是抽象的功能不同资产功能的具体表现可能不同（二）资产的实体特征和质量资产的实体特征资产的质量（三）市场交易条件市场条件交易条件（四）交易时间六、常见的评估方法直接比较法是指以参照物的市场交易价格为基础，对参照物某一主要特征和被估物同一特征的差异进行比较，进而确定被估资产价值的方法，适用于被估资产与参照物资产基本相同，其差异主要集中在某一明显的特征差异上。（一）直接比较法1.现行市价法评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评

5、估对象的评估价值。2.市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。3.功能价值类比法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值法（2）资产价值与其功能呈指数关系：规模经济效益指数法4.价格指数调整法以参照物成交价格为基础，考虑参照物时间与评估对象评估基准日之间的时间

6、间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。5.成新率价格调整法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象价值的方法。类比调整法是通过分析比较评估对象与参照物的差异，在参照物成交价格的基础上进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。（二）类比调整法类比调整法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格＋各类调整差异值＝参照物价格×各类修正系数1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素

7、的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：价格指数调整法2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

8、参照物的主要差异因素有：4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交