五溪御龙湾项目05年整合推广案

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1、五溪·御龙湾·项目05年整合推广案广东省广告有限公司05年6月初市场分析、竞品分析、及定位人群分析、及传播口号广州市场的阶段推广、花都市场的注意点目录活动推广、配套建议1、市场分析、竞品分析、及定位既然面对整个广州别墅市场的竞争，消费者在购买的时候，必然会进行整体的权衡比较。因此，接下来的竞争分析，我们将会以大广州市的范围进行整体分析。市场及竞品分析广园东板块南湖板块市区板块番禺板块广州豪宅市场的标杆项目位置：天河广州市天河汇景路（广园东路、南华快速干线回旋处）总占地面积：约80多万㎡（汇景别墅区占地1

2、4.4万㎡）建筑面积：总40万㎡总容积率：0.5<汇景新城·明月清泉>广园东之<翡翠绿洲>广园东的别墅代表之一项目位置：广州黄埔罗南大道北·埔南路锦绣香江大道发展商：香江集团总占地面积：约534万㎡，首期开发约113万㎡总建筑面积：约210万㎡，其中首期16万㎡容积率：0.4广园东之<凤凰城>广园东的别墅代表之一。项目位置：广园东路碧桂园凤凰城发展商：碧桂园物业发展有限公司占地面积：约667万㎡（首期开工面积就达到了167万㎡）总建筑面积：380万㎡容积率：0.57<江南世家>林间别墅蝶式建筑项目位置：

3、白云区同和路南湖黄庄投资商：广州市君华投资有限公司发展商：广州市清漪园房地产开发有限公司占地面积：80万㎡总建筑面积：79.92㎡容积率：0.61番禺版块之<锦绣香江>强调国际居住品质项目位置：番禺迎宾大道长隆动物园段发展商：番禺锦江房地产有限公司占地面积：533万㎡总建筑面积：267万㎡容积率：0.5产品规模：约800套别墅天河北有地段、南湖是市区的山水、番禺有成熟配套，甚至广园东都比我们近，如果定位于居住，五溪御龙湾处于劣势。如何把劣势转化成优势从市区竞品分析的结果来看。度假的定位是对的，可以扭转劣

4、势。但定位于度假的话，是不是中心、是否成熟社区、都不成问题；没人喜欢在市中心度假，距离也不是问题，君不见度假者动辄巴厘岛，只怕不够远。小结花都片区竞争对手分析雅居乐雍华庭雅宝新城等金碧御水山庄花都版块之<金碧御水山庄>项目位置：广州市花都区山前大道n发展商：广州恒大集团n占地：暂规划约200万㎡n总建筑面积：约46万㎡n管理费：1.8元/月·㎡n容积率：0.23花都版块之<南航碧花园>项目位置：广清高速公路狮岭北--山前大道出口发展商：广州碧花园房地产开发有限公司占地面积：160万㎡（D区27万㎡）总建

5、筑面积：50多万㎡（D区约10万㎡）容积率：0.32花都版块之<雅居乐雍华庭>项目位置：花都区新都大道发展商：雅居乐集团占地面积：20万㎡（花样巴黎）总建筑面积：10多万㎡品牌优势，品质保证。但山水资源略逊。现象1：是度假，还是自住，往往不明确。现象2：御龙湾的优势在于纯别墅，但未必是独栋别墅。现象3：异国风情泛滥，花样巴黎、普罗旺斯，悉尼阳光、枫丹白露，新加坡樟宜等。1、纯别墅，是我们的有力竞争特质！2、不要在异国风情中迷失3、定位要明确，不要在度假或自住间徘徊结论现象项目自身前期广告推广分析强调了：

6、有800万平方米的王子山、有60万平方米的天鹅湖、有5条原生的溪流……忽略了：山水林溪，能给消费者带来什么，我们认为，空泛的山水，只能观赏，并不能吸引人聚居。不仅用来看，还可以用的，有人文的山水，才真正动人。所以，我们必须创造，譬如意大利托斯卡那区，中国的边城……自身分析小结广州的二沙岛、滨江路，可以成为豪宅区，是因为有成熟市区的人文，有美术馆、有星海音乐厅。香港有半山豪宅区，不是因为山，而是因为住在里面的人，比如金庸先生的太平山一号豪宅。而只有山水的广州白云山，只能是旅游区。甚至是南湖板块的地产，也一

7、直不缊不火。五溪•御龙湾，同样是以“山水林溪”为优势的高档物业，其推广走向究竟如何，有此前车可鉴！没有音乐，就没有维也纳。没有人文，就没有托斯卡纳没有沈从文，凤凰古镇就不能为外人所认知。没有精神，一切自然都是苍白的。有了创造，这里的山水林溪，就不再是荒山野溪。如果山水有人文，我们就丰富。如果没有，我们就创造。从市场、对手、及自身三方面，去寻找我们的定位广州别墅市场分析的结论度假是可以转化劣势的纯别墅，是可以打击对手的要创造山水上的生活享受我们的定位应该是——花都别墅市场分析的结论自身推广分析所存在的问题

8、首创国际纯别墅度假生活五溪御龙湾的定位第二部分目标消费群确定与心态解析有些有钱人是工作狂，度假别墅，必须找到喜欢享受的人，才可以形成共鸣、相互认同，互相欣赏，谁才是御龙湾的目标买家？请注意，不是旅游性质的度假，而是另外一种全新的生活模式渴望拥有私家别墅的度假生活选择二沙岛、南湖、广园东、滨江一线、甚至是番禺别墅的买家，可以说他们的生活，依然是以城市为背景展开。但这个城市会有那样的一群人，他们在工作与享受之间，游刃有余，可能在花都、从化、甚至