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《致同研究之年报分析：投资性房地产公允价值的取得方式示例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、致同研究：投资性房地产公允价值的取得方式示例有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。实务中多数上市公司对投资性房地产采用成本模式，部分公司采用了公允价值模式。确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。投资性房地产本
2、身无交易价格时，可由公司自行或委托独立的市场经纪公司进行市场调研，并考虑交易情况、交易日期、所在区域、房屋状况等因素确定其公允价值。必要时，也可以聘请资产评估机构对期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。为取得客观、准确的估值数据，实务中多数上市公司选择聘请独立估值机构估值，此时也需要分析估值报告所采用的方法是否符合公允价值准则的规定。准则规定《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。第十条有确凿证据表明投
3、资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第十二条企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为1公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。《
4、企业会计准则第39号——公允价值计量》第二条公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。第二十九条企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途。第三十一条企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。通常情况下，企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途，除非市场因素或者其他因素表
5、明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。第十九条企业在估值技术的应用中，应当优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。公允价值确定方式1、独立评估600759.SH正和股份、601992.SH金隅股份、000656.SZ金科股份、601777.SH力帆股份、000560.SZ昆百大A、600234.SH*ST山水、002102.SZ冠福家用、000632.SZ、三木集团、600880.SH博瑞传播、002072.SZ德棉股份、002162.SZ*ST上控、000043.SZ
6、中航地产、600240.SH华业地产、000659.SZ珠海中富、600721.SH百花村、000712.SZ锦龙股份、000056.SZ*ST国商、600221.SH海南航空、000063.SZ中兴通讯、600280.SH中央商场、601988.SH中国银行、601336.SH新华保险、600030.SH中信证券、601328.SH交通银行、601901.SH方正证券、000402.SZ金融街等。2、市场成交价格修正000402.SZ金融街、600688.SH上海石化等。2实务案例（一）独立评估600759.SH正和股份投资性房地产:1、按公允价值计
7、量的投资性房地产单位：元币种：人民币本期增加本期减少自用房转为项目期初公允价值地产或公允价值变自用期末公允价值购置处置存货转动损益房地入产1．成本合计1,715,943,237.623,078,826.00183,611,909.891,535,410,153.73（1）房屋、建筑物1,715,943,237.623,078,826.00183,611,909.891,535,410,153.732．公允价值变动合计221,691,396.523,748,381.9552,886,389.51172,553,388.96（1）房屋、建筑物221,691
8、,396.523,748,381.9552,886,389.51172,553,388.963
