商品房索赔与案例分析报告

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1、....商品房索赔及案例分析　　摘要：随着我国房地产业飞速发展，城镇商品房索赔问题日益成为消费投诉的热点之一，由此引起的官司和纠纷调解也呈不断上升趋势。通常，商品房索赔可分为下列三类：（1）源于商品房质量问题的索赔；（2）源于商品房买卖合同纠纷或不完善导致的索赔；（3）源于其他原因导致的索赔。文章认为，对待商品房索赔问题，应根据其性质和类别，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。　　关键词：商品房买卖质量合同索赔　　中图分类号：DF418文献标识码：A　　文章编号：1004-4914（2009）02-111-03　　　　一、源于商品房质量问题的索赔　　　　很多购房人由于对房地产

2、法律知识和开发常识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔，表现为：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。根据文献①的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形。学习参考....　　1.房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。　　文献{1}第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所谓主体结构质量不合格包括：{1}房屋交付前未经验收或经

3、验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。文献②第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”文献③第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”学习参考....因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备

4、案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。{2}房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础与主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，文献②第六十条第一款规定：“建筑物在合理

5、使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。　　2.在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。　　文献①第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量

6、问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”学习参考....上述质量问题指的是一般质量问题，即指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。文献②第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工

7、企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》④第四十条规定：　　“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》