出让与协议出让地价评估的比较分析

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1、北京市土地招拍挂出让与协议’出让地价评估的比较分析徐燕陈燕(北京首佳房地产评估有限公司)【摘要】土地协议出让，土地招标、拍卖、挂牌(以下简称“招拍挂”)出让均为国家供应土地的方式。随着我国土地市场的日渐完善，以招拍挂出让方式供应土地已逐渐成为土地市场的主流。本文仅以北京市为例，对招拍挂出让、协议出让的地价评估从以下几方面进行比较分析。【关键词】招拍挂出让；协议出让；评估；分析评估的价格内涵比较分析协议出让土地评估的地价：是估价对象在各项规划指标以及利用条件的限定下，设定规划用途、基础设施开发程度、使用年限下

2、的土地价格。招拍挂出让土地评估的地价：是设定交地状态下的土地价格，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。目前北京市要求招拍挂出让的土地要完成征地、拆迁、立项、规划、钉桩、市政基础设施建设等土地一级开发程序，是达到“七通一平”或“五通一平”的土地(即熟地)。无论是协议出让地价评估还是招拍挂出让地价评估均应根据拟出让地块的条件和土地市场情况按照《城镇土地估价规程》进行评估，评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。但招拍挂出让土地评估更加侧重土地在成交

3、状态的实际情况。不同的交地条件下土地价格差异较大。要全面考虑这些限制条件，才能客观、精确地掌握出让土地价格。二、地价表现形式和构成的比较分析在北京市十几年的土地出让过程中，形成了出让金、毛地价、熟地价三种地价方式。出让金：是指各级政府土地管理部门将一定年期国有土地使用权出让给土地使用者时，土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额；或以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时，向国家补交的一定数量的货币金额。56I第九部分土地估价毛地价：是指政府针对一定出让年期的国

4、有土地而收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。目前北京市为了减少开发建设中的办事环节，在城八区通常收取毛地价，远郊区县、工业项目单独收取出让金。熟地价：指已完成征地拆迁，达到“七通一平”(或“五通一平”及其他情况)等市政基础设施配套建设的可以直接用于建设的出让土地的价格，由征地拆迁费、出让金、大市政和四源费构成。协议出让与招拍挂出让地价表现形式比较分析表表l项目地价形式备注出让金／毛地价土地受让人通过与土地出让人签订出

5、让协议的方式缴纳出让金／毛地价以取得土．协议出让地使用权。熟地价是指理论上达到“几通一平”的价格，为客观成本。土地评估的熟地价目的为确定出让金／毛地价提供参考依据，经过集体决策后确定出让金／毛地价招拍挂出让金／毛地价土地受让人通过公开交易的方式取得土地使用权。土地评估目的是为确定招拍挂熟地价底价提供参考依据，评估招拍挂底价一毛地价／出让金+土地补偿价格。经过集体出让．土地补偿价格决策后，确定出让金／毛地价、土地补偿价格、招拍挂底价评估方法运用的比较分析按照《城镇土地估价规程》，土地估价方法包括市场比较法、剩

6、余法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。由于出让土地一般为待开发用地，因此理论上剩余法、市场比较法是首选方法，而收益还原法、基准地价系数修正法也常常被运用于出让土地评估中，一般在协议出让土地评估中，待开发用地的地价评估较少运用成本逼近法。而目前北京市招拍挂出让土地评估中，由于往往需要测算土地补偿价格，在实践操作过程中，对于一级开发项目，运用成本逼近法核算土地补偿价格。故在实践评估过程中，在测算出让金／毛地价、熟地价的过程中，协议出让、招拍挂出让的地价评估的方法运用是一致的，只是由于招拍挂出让的土地

7、一级开发与二级开发分开运作，在土地评估过程中，要准确核算土地一级开发成本，充分考虑后期开发建设、利用和销售情况。故在实践估价中，对估价对象的了解要求更高，方法的运用要更结合实际，估价结论要求更精确。以下对各种方法在招拍挂评估过程的运用做简要的说明：(一)市场比较法的运用市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估估价对象的价格。北京市多年的出让土地过程中已积累了大量的出让案例，在出让土地评估中，市场比较法更多是

8、运用于求取出让金／毛地价。故市场比较法在协议出让、招拍挂出让地价评估过程中的运用基本一致。562北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析(二)剩余法的运用剩余法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。由于原理和要求基本相同，故剩余法在协议出让、招拍挂出让地价评估中的运用思路是一致的。只是由于招拍挂出让中