拆迁估价中的划拨与出让土地价值比较_赵东云

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1、拆迁估价中的划拨与出让土地价值比较赵东云摘要划拨与出让土地使用权价值差异评估是业界公认的拆迁估价难题划拨土地的增值收益归属不明是难题的焦点
土地的不同权能决定了价值差异
划拨土地使用权的权能决定其价值内涵有土地增值收益
拆迁这一特殊的房地产交易决定了被拆迁人享有划拨土地使用权的增值收益
遵循等价交换原则的思路进行评估拆迁估价难题迎刃而解
关键词城市房屋拆迁划拨土地价值评估一拆迁估价中对划拨土地使用权评估面临的问题只计房价不计地价房价补偿金额难买同等被拆房屋将划拨
土地使用权作为无偿取得土地对划拨土地使用权不予补偿拆迁评估只对建筑物构筑物计价价格

2、内涵中实际上没有了土地使用权价格
被拆迁人拿到的建筑物构筑物补
偿费到市场上要去买含土地使用权价格的房屋造成了异常尖锐的拆迁矛盾出让土地使用者认为违背常理评估人员处于尴尬境地划拨土地与出让土地同价将划拨土地与出让土地不作区别对其评估
划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同价格内涵也一致其土地使用权价格包括土地取得费土地开发费和土地增值收益三部分且划拨土地使用年期未进行界定
造成了在取得土地时以出让方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用而在拆迁评估时
出让使用土地价格又等于划拨土地价格出让土地使用者认

3、为违背常理使拆迁估价机构及评估人员处于尴尬境地
划拨土地不计土地增值收益违背等价交换原则将划拨土地只计算该划拨土地使用权的取得费和土地开发及其他成本费用不计算划拨
土地增值收益部分被拆迁人按这样的估价结论拿到的货币补偿费在市场上买不到与被
拆迁房屋同等价值的房地产必然造成拆迁矛盾明显违背等价交换原则二划拨土地的权能决定其土地增值收益为被拆迁人享有划拨土地使用权是政府己经分配给被拆迁人的财产不能无偿收回长期以来对划拨土地使用权的价值认识是划拨土地所有权是国有的而划拨土地
使用者是无偿取得土地只是拥有土地的使用权而无处置权和增值收益等权利一旦需

4、
要政府可无偿收回而不对土地使用者作任何赔偿事实
上以其取得方式作为标准衡量国有土地使用权是否有偿取得明显不妥众所周知划拨方式取得土地使用权时除了要支付土地取得费外还要投入资金用于建筑物构筑物及其附属设施建设
就是当初无偿划拨给单位或个人的土地也是通过安置社会成员就业居住来减少了应当由政府承担的投资
政府减少的投资从债权债务角度看就是
减少了债务增加了债权属于划拨土地使用者支付了土地取得费
同样以其土地所有权人是否一次性收到所有者权益作为是否有偿取得标准也不妥出让国有土地使用权的所有者权益是土地使用者向国家支付一次性土地出让金得以实现
而

5、划拨土地使用权的所有者权益则是采用多次收取使用权人的利润税金或减少政府对使
用权人居住方面的支出而得以实现划拨用地是政府作为土地所有权人为保障社会成员正常生产生活而分配给社会成员的财产
政府实行普遍性的用地出让制度后如果对以前分配给部分社会成员的财产划拨
土地使用权无偿收回不仅会造成社会成员之间的不公平还会造成更多的社会矛盾因此划拨土地可视为政府分配给社会成员的财产只要划拨土地使用权人没有改变当初
规定的用途政府就不能将给予了社会成员的财产又无偿收回划拨土地使用权人享有该土地的收益权划拨土地使用权人有无该土地收益权的问题长期争论不休
物权法

6、的颁布对此作出结论明确了划拨土地使用权人依法对国家所有的土地享有占有使用和收益的完整权
物权利法第条规定建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有使用
和收益的权利有权利用该土地建造建筑物构筑物及其附属设施第条规定设
立建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式第条规定征收单位个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿维护被征收人的合法权益征收个人住宅的
还应当保障被征收人的居住条件城市房屋拆迁无论是政府征收单位个人的房屋还是其他社会成员购买置换单位个人的房屋都应当保障划拨的建设用地使用权人享有的收益权利

7、
物权法第划拨土地使用权人对该土地的有限处分权不影响其土地收益权条出资规定建设用地使用权转让互换或者赠与的附着于该土地上的建筑物构筑物
及其附属设施一并处分第条规定建筑物构筑物及其附属设施转让互换出
资或者赠与的该建筑物构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分
显然物权法赋予了划拨土地使用权人对该土地的有限处分权作为划拨土地使用权
一是互换人有两种方式处分该土地地随房走即作为所有权人转让出资或者赠与该建筑物构筑物及其附属设施时将该建筑物构筑物及其附属设施占用范围内的建
二是设用地使用权一

8、并处分房随