吴中区别墅分析

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1、吴中区别墅分析吴屮区别墅市场分析吴屮区别墅市场人致可以分为三大板块：西山别墅板块；胥口别墅板块和东山、渡村、木渎别墅板块。•1、西山别墅板块分析概况：西山是太湖屮的第一人岛，总面积82.36平方公里，L!前属于苏州的太湖旅游度假区，先后被国家评为“国家森林公园”“国家农业示范区”“国家地质公园”。西山地区主要的经济发展点就是农业和旅游。西山“月月有花，季季有果，一年十八熟，天天有鱼虾”o洞庭碧螺春、乌梅种杨梅、大佛手白果、九家种板栗、青种枇杷，以及银鱼、白鱼、白虾等太湖水产饮雀海内外。冃前又是被国家评为了4A级的旅游度假区，主要的景点有：石公山、林屋洞,,距苏州市区约40公里的路程。别墅

2、的总体情况：日前西山主要还是以独栋为主的度假别墅小区为主，儿乎全是围绕“太湖”这一主题来做文章來吸引消费者，除西山恬园外（它是打造一个郊外小式园林的度假小区）。口前西山在售的纯粹别墅楼盘只冇4个，分别是：古北雅园、翠峰山庄、太湖美山庄和西山恬园；另外一个为综合型社区——金庭花园，曲独栋、双拼、多层和商铺组成。H前区域在售别墅总套数为247套（其中联排8套、双拼8套、独栋231套），总的销售面积为68500平方米。独栋是西山别墅市场的主耍产品类型，约占93.5%。独栋的平均血积为300平方米，除翠峰山庄外（平均面积650平方米），平均的单套总价300）｝.联排别墅8套，占总套数的0.03%

3、,平均面积为188平方米，平均的单套总价是95万，双拼别墅8套，占总数的0.03%,平均而积为294平方米，平均的单套总价是147万。客户来源：区域:上海占35%、苏州占60%、外区域客户占5%年龄：30-55岁。50岁以下以度假为主，50岁以上以养老为主阶层：私企老板、律师、中医、装修、建筑、设计院、税务局置业口的：多数以度假为主，少量为养老需求主力客源：苏州周边区域各楼盘去化情况:（1）金庭花园：06年4月30日开盘，总套数8套（双拼别墅），LI前只售出一套（2）古北雅园：未开盘，总112套，分2期开盘。冃前售出一期的19套，其中4套为内部订购（3）翠峰山庄:共45套,目前已售出13

4、套（4）西山恬园：总套数60套,一期剩下两套，分别是287平方米和255平方米,二期总共19套，售出两套（一期04年中旬开始销售，二期05年10月开盘）利多利空大盘占利多：1.西山被国家评为了4A级的旅游风景区2.西山H前已经规划为国家级的农业示范用地3.西山乃是太湖中唯一一个文化底蕴浓郁、居住人口最多的岛屿4.西山冃前的道路情况很好，环城高速公路已经设在了西山的入口处，减短至苏州市区的距离利空：1.西山U前缺少商业的配套屮心2.西山是离苏州市区最远的区域3.西山没有很好的休闲娱乐场所4.西山没有很好的医疗场所5.西山U前虽然规划的很好，但是具体的实施日期还未定区域小结：区域各开发项冃由

5、于所处地理位置都在西山，因而在媒体推广时都以“太湖”为推广主题；在产品的建筑风格上，除了“西山恬园”是一个纯中式的别墅小区外，已无其他亮点存在。由于区域楼盘在地理位置上的相似、建筑形态上的雷同，造成产品同质化现彖明显，因此总体的销量至今还没有达到理想的状态。未來的西山是一个以旅游经济为主的区域，在别墅的开发形态上会继续以单纯的独栋别墅为主，将来也必将成为一个富人聚集的区域。•2、胥口别墅板块分析概括：胥口位于屮国丿力史文化名城苏州西郊15公里的太湖之滨，因春秋时期吴国宰相伍子胥而得名。行口依山傍水，景色秀美，人杰地灵。她南依万顷太湖，北靠穹隆香山，东接天平灵岩，全年四季分明，山青水秀，物

6、产丰蕴，是一个最适宜人居的地方。胥口处于苏州和天湖旅游度假区的中间地段，也是太湖旅游度假区的必经地段，苏州的环城高速公路也设在该镇的范围内，外部的道路情况也很好。胥口也是一个貝有文化底蕴浓郁的古镇，当时就是吴文化的发祥地之一，被人称之为“书画之乡”的美誉。目前又被屮国文化部评为了“中国文化（美术）产业示范基地”。别墅的总体情况：H前胥口在售的别墅楼盘只冇“太湖胥香园”和“太湖天阕”。其中，天阕是苏州市场上唯一的一个纯钢结构的高档别墅小区，而胥香园则是由联排，双拼，独栋，多层和小高层组成的混合型社区。目前区域在售别墅总套数为190套（其中独栋58套，联排112套，双拼20套），总的销售面积

7、70000平方米。其屮联排在胥口市场上占的比例最人，约占59%,联排的平均面积是240平方米，平均单套的总价是1200000万；双拼的总量为20套，约占总数的11%,它的平均而积是268平方米，平均的单套总价是155万；独栋的总量为58套，约占总数的30%,它的平均面积是380平方米和640平方米，平均单套总价为260）］和760力。各楼盘户型特点：太湖天阕：全部采用钢结构。所有户型的外立而均采用纯玻璃，采光好B户型的挑高7.8平方