凤岭名筑营销策划报告书(新)

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1、央行银根收紧，屡次加息，全国CPI指数屡破新高，沪深两市一厥不振，房地产限购令当道,到底哪里才是资产的安全避风港？2011年7月全国CPI指数年度最高涨幅，同比上涨6.5%2011年8月11日上证年度最低点2581.51市场表象为：下半年保持通胀预期前提下，固定资产投资无疑是资产保值、增值最佳工具!南宁作为北部湾发展前沿的核心城市，其投资价值已获得全国人民的认可，从2010年底至今，各个行业中均游荡着不少从全国四面八方汇聚而来的淘金者。经济快速发展地区揭开表象看实质：限购、调控引发南宁市房地产市场供需市场产生结构调整，刚需盘与高端盘两极分化。刚需盘表现

2、特点:W惠才是硬道理!湎有：T匝笙掘■脚gffl礙保利lLi水怡城.江宇世纪城.宋和山水绿城、红日系列楼盘等矚瞥蜃

3、隔翎量升价稳、品质才是硬道理!青秀山1号、中铁山语城、嘉和城、山渐青、托斯卡纳、南湖名都广场（未售）、华润幸福里（未售）等兴亍区7000元/平方米以下青秀■高层公寓9000元/平方米以上区8500元/平方米以下江南区6500元/平方米以下西乡塘6800元/平方米以下联排别墅16000元/平方米以上独栋别墅22000元/平方米以上大部分刚需产品户型基本雷同，但凡都是N+1保利童心缘89平米2+1户型荣和大地一期89平米2+1户型江宇世纪城8

4、8平米2+1户型二、小四房，得房率是最大诱惑。户型设计，无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法，扩大户型使用面积，清一色的两梯四户设计，基本做到方正全明设计，户型极其紧凑全控制在90平米以下。以上为目前上半年最畅销产品的中小户型代表，总价区间为60〜75万之间，首次置业首付范围在18〜25万,主力客群为自住型刚性需求客户、部分投资客。保利童心缘99平米3+1户型红日江山110平米3+1户型大部分刚需产品户型基本雷同，但凡都是N+1类型小三、小四房，得房率是最大诱惑。户型设计，无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法，扩大户型使用面积，清一色的两梯四户设计，基

5、本做到方正全明设计，户型极其紧凑。以上为目前上半年最畅销产品的中大户型代表，分总价区间为75〜95万之间，首次置业首付范围在25〜30万，主力客群为区内换房型刚需客、少量投资客。嘉和城阳光墅270〜280平米（三联排）以上为嘉和城畅销联排别墅代表户型，总价区间为320〜390万之间，主力客群多为外地高端客户。山渐青380〜490平米（联排）以上为山渐青畅销联排别墅代表户型，总价区间为500〜900万之间，主力客群多为广西本土高端客户。中铁山语城148〜163平米（叠院洋房）西班牙风情叠院洋房，实景现房呈现，吸引了不少区内中产阶级和高端白领客群。以上为中

6、铁山语城畅销叠院洋房代表户型，总价区间为125〜140万之间，主力客群多为区内中高端客户。青秀山1号128T43平米（山景公寓）青山脚下，城市公园豪宅，依靠独特的地理位置优势，打造城市山景豪宅，高姿态的现场展示及服务标准为其加了不少分。以上为青秀山1号畅销山景公寓代表户型，总价区间为115〜130万之间，主力客群多为南宁本地中高端客户。即将推出市场最贵的楼盘，均以精装豪宅亮相，女口华润幸福里、南湖名都广场。东盟商务区最核心的地段，集合目前最高端商业配套，超高层精装豪宅，目前尚未面市，但据说价格不菲，约20000-30000元/平米。以上为华润幸福里精装

7、豪宅代表户型，总价区间为180〜450万之间，主力客群圈定全国各地高端商务人群。即将推出市场最贵的楼盘，均以精装豪宅亮相,如华润幸福里、南湖名都广场。南湖名都广场130-413平米（精装湖景豪宅）以上为南湖名都广场精装豪宅代表户型，总价区间为180〜450万之间，主力客群圈定区内富豪。更多强调物业形态或对资源的占有，内涵缺失是现有中高端项目最致命的弱点项目类型产品优势及主打卖点劣势嘉和城独栋、联排、高层地中海风情高尔夫水乡温泉别墅。地段偏远、配套稀缺山渐青独栋、联排、高层引入湖水进入小区内部，建筑为欧陆风情，实景展示。地段偏远、产品设计一般山语城叠院洋

8、房、高层凤岭北，西班牙风情叠院洋房，墅级高层，全实景展示。未充分利用自身产品及地段优势，拉开与周边项目的档次、跌入同质化价格战青秀山1号高层青秀山脚，城市公园豪宅。交通拥堵、临立交桥、立面-般南湖名都广场高层湖景精装豪宅。两梯六户、东西朝向、价格过高。以上中高端项目由于其本案存在或多或少的差异，对我们只是影响，并非直接竞争，但潜在的竞争项目已然出现。荣和大地二、三期项目，荣和尊邸、荣和公园墅,对本项目形成较大竞争►地段同处凤岭北，距本案不过一街之隔，与本案共享所有的配套►产品接近，同为高层+联排别墅，与本案共享客户群►社区规模大，且有一期客户基础，较本

9、案有先天的优势►与儿童公园50米之遥，公园概念充分广西本土老牌开发商,品牌效应较本案强►现场展