二手房交易价格评估方法

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1、二手房交易价格评估方法随着我国房地产市场的发展，房地产交易的范围越来越大。伴随着我国住房结构的变化，住房交易市场也越来越完善。完善的住房市场，包括新房市场和旧房市场：还包括出售市场和出租市场。随着住房市场的逐步完善，二手房交易将会越来越活跃。在我们庆贺住房二级市场交易活跃的同吋，不能忽视的是关于二手房的合理判断与评估问题。这是关系到二手房交易能否公平、公正的一个重要的问题。因此，本文着重对二手房交易评估问题进行一下分析和探讨。一、二手房交易评估的必要性这里二手房实际上就是旧的住房，或者说是旧货。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等。我们这里讲的二手房交易是指狭

2、义上的概念，仅指二手房买卖交易。众所周知,房地产本身由于其固有的自然特性和经济特性，决定了房地产需耍专门的管理和评价。对于二手房而言，对专门管理的要求比新建住房来说更是有必要。首先，世界上没有两个完全一样的房地产，当然，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于二手房交易是零星进行的，不存在大量交易；况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，二手房esf.xmhouse是一个房一1个价。这就给二手房买卖双方如何定价带来了困难。其次，二手房交易的双方不可能在很短的吋间内掌握房地产

3、的真实特性。我们知道，房地产受到多个方面的影响，比如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高一间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率，区域规划，甚至门窗的大小、环境、基础设施、公共配套设施、利率水平、政策等等。这些都只有那些专门从事房地产评估的专业机构以及专业人员通过长期的知识和经验的积累，对市场以及交易的对象有一个正确的把握■且，在专业估价人员的帮助下，还可以针对房屋的产权、交易条件等等给以专业的指导，避免将来可能发生的纠纷。

4、二、二手房交易评估的方法房地产评估的方法有很多，其基本方法包括市场比较法、收益法以及成本法。二手房交易的评估可以视不同情况选择不同的方法。其中最主要的是前两种方法，即市场比较法和收益法。随着我国住房市场的发展和完善，二手房交易将会曰益活跃。市场比较法运用的前提条件就是市场比较活跃，能够找到可比的交易实例，这时就可以利用可比交易实例的成交作为参照物，并对可比交易实例住房与交易二手房之间的差异进行调整。因此，市场比较法有着其运用的基础条件，是可取的。另一方面，收益法也有其应用的具体条件，而且作为专业估价人员应该学会自由运用这种方法，并将这种方法灵活运用到二手房的评估中去。在我国各个城市

5、，住房租赁市场虽然还不算非常完善，但是，住房租赁活动却是非常活跃的。在北京，大量的外来人口以及在城市拆迁过程中的拆迁户也同样需要大量的租赁用房。因此，北京的房屋租赁市场实际上还是很活跃的。而且这个市场的租赁对象还是以旧有住房为主。在这种情况下，住房租赁应该是反映市场行情的。比如在右安门外的翠林小区，建筑面积为40平方米的住宅的租赁一般为800元/月，年租赁为9600元/平方米，如果粗略计算一下，就目前的一般收益率来看，基本上为5%-8%之间，如果选取6%,年期为60年的话，则房价应该在15万元左右，能够基本反映这里的房价水平。房地产市场并不是由房地产的成本决定的，而是由市场供求决定

6、的。如前所述，在市场发达的情况下，以及在住房出租市场发达的前提下，如果用成本法对二手房交易进行评估存在着很大的缺陷。三、二手房交易评估的技术路线具体来说，在对二手房的交易进行评估的过程中，根据选用的方法不同或者根据掌握的市场资料不同选择会有不同的技术路线。但是，一般来说，二手房交易评估应该遵循以下步骤（所示）：第一步，收集资料。这是房地产评估的非常关键的…步,是最基础性的步骤和O对于二手房评估,由于各种资料非常分散，因此需要估价人员进行更为细致的资料收集。这些资料主要围绕市场比较法和收益法所需的内容进行。资料收集也可以作为估价机构的日常，利用平吋积累大量的二手房交易信息。第二步，选

7、择评估方法。如前所述，在二手房交易评估中，适宜的方法主要是市场比较法和收益法两种。估价人员根据掌握的资料内容在两种方法中权衡。一般来讲，有更多更可靠信息支持的方法是首选的方法。在实际评估中也可以用另外一种方法进行验证。从理论上讲，两种方法评估的结果应该是可以互相验证的。第三步，利用评估方法进行评定估算。1、市场比较法。根据选取的近期三个以上交易案例和估价对象交易二手房之间的差异，将交易案例的分别修正调整为交易二手房的比准。然后求取各个比准的算术平均值或者加权算术平均值