郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍

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1、郑州市存量房交易价格申报评估技术路线介绍郭春显工程管理与房地产学院2011-05-31一、河南财经政法大学情况学校以经济学、管理学、法学为主干，兼有文学、理学、工学等六大学科门类。现有：8个硕士学位授权一级学科，54个硕士学位授权二级学科，41个本科专业。其中：会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。工程管理与房地产学院工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个第一：第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)；第一批设立工程造价本科专业(2006年设置);第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)；房地产学院目前有教师36

2、人，正副教授13人，在校生1200余人，在全校20个院系中排列第7。现设有：工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。毕业生在河南省房地产界占有重要的地位，一大批学生走上房地产开发企业管理高层，任总经理、经理、总监等职务，有一批学生在房地产评估机构工作。土地评估经历自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作，积累了一定的评估经验，成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土地局的奖励，有一等奖多项。完成评估的主要业绩有：许昌市城区土地定级、估价；长葛城区土地定级、估价；洛宁县城土地定级估价；鄢陵县城土地定级估价；杞县县城土地定级估价；禹州城区土地定级估价等。这

3、些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、因子进行调查，并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格，利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分，最后根据分值大小确定整个城市的土地级别，大城市分1-10级，县城分1-3级，并绘制出土地级别图。在定级工作的完成的基础上，根据收集到的交易实例、成本资料、收益资料，利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格的评估，分别确定不同级别土地，即：住宅、工业、商业用地的级别地价，并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表，以供土地出让时评估地价。最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。二、存量房交易价格申报

4、评估技术组成员郭春显：价格评估技术负责人，工程管理与房地产学院教学副院长，长期从事房地产估价的教学工作，从事10多年的房地产估价师培训工作，曾参与多地土地定级估价工作。于国安：博士，房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室主任。陈卫华：讲师，房地产估价师，律师。工程管理与房地产学院教师。丁松阳：博士，土地评估师，土地评估软件开发完成人。陈捷：副教授，造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和招投标工作经验，工程造价专业负责人。根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、马勇等。三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序1．成立领导机

5、构，组织人员2．确定评估区域范围3．调查存量房类型4．制定技术标准，确定实例资料收集方案5．招标确定协作单位6．培训人员、收集存量房资料7．数据资料审核，分区调整（不需要可不动。）8．确定分区基准价格9．参数制定与评审10．建立存量房数据资料库（可比实例，主要用于以后数据调整，如交易日期修正，样本房基准价格调整。）11．软件技术标准设计12．软件开发、测试13．调试结果分析，软件与参数修正14．软件评审15．上线运行16．总结验收四、技术路线以濮阳试点方案为蓝本，结合郑州特点，做出特色。（一）住宅、商业采用市场法：间接比较法估价时间点：定于7月30日，也可在上线前调整到

6、8月30日，这样做与交易特点相一致，与房产税不同。比较思路可比实例1几类房选一个估价标的1可比实例2标本房屋估价标的2可比实例3标准存量房价…………可比实例4（典型房屋）可比实例5一类房选一个估价标的n区位补偿+房屋重置价校核（地价+房屋重置价）相当临近分区价格日期修正—直线回归，总要模型，或隔一段建一个；移动平均要好些月指数模型平均5平均3132.5243.7354.9486.24.3567.46.3678.64.16.4799.84.926.9810115.687.8914126.929.11013139.111.811161511.112.71213161414.

7、713121714.613.914141814.613.115122013.313.2用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检验，不合格还不能用。平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指数。）统计部门每月18日发布：主要包括：分城市的新建住宅（含保障性住房、商品住宅以及各基本分类，小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。）二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据）新建商品房和二手房面积三