论文——李国强

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1、日照职业技术学院毕业设计（论文）题目：院部：专业：学号：学生姓名：指导教师：职称：二O一O年月日12目录1.前期物业管理中存在的问题……………………………………31.1前期物业管理招投标不规范………………………………31.2前期物业服务合同不规范…………………………………31.3物业服务和收费“质价不符………………………………41.4物业承接验收制度不完善、移交不完整………………41.5共用设施设备不明确………………………………………51.6物业管理用房未配置………………………………………51.7前期物业管理合同侵犯业主合法权益……………………51.8物业人员素质、服

2、务意识和工作技能等达不到标准……62.针对前期物业管理中存在的问题对策…………………………62.1招投标行为的规范…………………………………………62.2前期物业服务合同的规范…………………………………72.3收费标准的确立与监督……………………………………72.4验收制度及资料的完善……………………………………72.5做好小区设备的交接工作…………………………………82.6开发建设单位应配备一定的物业管理房…………………82.7配备专业人员，加强员工培训……………………………9致谢……………………………………………………………………11参考文献……………………………

3、…………………………………1212浅谈如何做好前期物业管理工作摘要：物业管理通常可分为两个阶段:前期物业管理和日常物业管理阶段。其中前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。做好物业管理的前期管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。如何加强前期物业管理是当前我们物业管理行业研究的一个主要课题，也是解决物业管理矛盾纠纷，提高物业管理

4、水平的重要途径。本文从新建住宅小区面临的具体问题出发,针对目前在我国前期物业管理阶段面临的问题,提出一些可操作性的解决方案。希望能为我们的物业行业的良性发展提供一些可以参考的依据。关键词：前期物业管理招投标物业服务合同收费接管验收物业用房人员培训前期物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。《物业管理条例》的出台,将物业管理纳入了法制的轨道,12规范了前期物业管理秩序。但是由于法律法规

5、的细节不甚完善,在具体的实践操作过程中出现了很多实际问题需要我们去解决。1.针对我国一些社区在前期物业管理中存在的问题，把它归纳为以下八个方面：1.1前期物业管理招投标不规范由于不少地方对招投标制度缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的，物业直接请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；物业管理招投标代理市场发

6、育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高1.2前期物业服务合同不规范建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。比如某市出台的《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任)，没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧。12在买房人买房时对物业的一些规定和收费服务标准等一无所知，有的开发商为了促销房屋还随意答应业主有关物业的要求，以致增加了业主和物

7、业服务公司在后期合作方面的矛盾。在影响了物业管理，从而殃及到业主和物业服务公司的利益。1.3物业服务和收费“质价不符”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”但是，由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，从而造成日常的管理服务达不到其收费的服务标准，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背