原创浅谈小产权房问题

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1、中图分类号：F293.3文献标识:A文章编号：1009-4202（2011）03-026-02屮国论文网摘要近几年，“小产权房”问题成为了社会各界广为关注的热点。它的出现，是对现有十-地制度的挑战，集中反映了农村利益团体对利益的诉求。其归根到底是我国实行的二元化十-地管理制度。但鉴于我国的基本国情，对耕地的保护，小产权房不能任其合法化。本文主要力求在耕地保护和“小产权房”合法化中寻找一个平衡点。关键词小产权房合法化改革开放几十年来，我们国家在各个领域都取得了巨大的成绩，人民的物质生活得到了极大的丰富。但随Z也产牛很多问题，

2、比如房价居高不下，多少人沦为“房奴”。房子几乎是人们21世纪最关心，谈论也最多，引发才厉一个社会问题。2010年国务院耍求，所有在建及在售小产权厉必须全部停建和停售。北京市上半年对小产权启“水岸江南”的强制拆除,表现出政府处理小产权房的决心。人民群众转正的诉求与暴力抗拆引发的一系列群体爭件，这些把小产权房推倒了改革的风口浪尖之上。那么，小产权房这个时代的畸形儿该何去何从？一、何为小产权房首先，何为小产权房？与小产权对应的是大产权。大产权厉就是国家发完整产权证的房子。小产权房分两种：-•种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地

3、”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根木不能够购买；另一种是在集体企业川地或者占川耕地违法建设的。业内人士认为购买小产权房存在诸多风险。不仅拿不到国家颁发的产权证，在法律上是得不到有效保证的，而且有可能导致与国家的规划相冲突，被拆除，拆迁难得到补偿。最后,由于小产权的开法是没经过合法正当的程序，工程没经过监督，因此小产权房的质量也是难以保证的，安全隐患多。二、小产权房产牛的原因（一）居高不下的商品房价是小产权房产生的直接原因转型期的中国，社会在高速发展的同时也引发了一系列的问题C我国近几年的住房痛苦指数节节攀

4、高，政府厉改十年的结果造就了GDP政绩、地产权贵与厉奴并存的局面。收入与房价的不合理导致一大部分人在城市买不起房，而低于商品房近1/3的价格的小产权房毫无疑问得到了猛追热捧，众多市民到了为了买房不顾风险的地步。正是在这样的背景下，小产权房应运而生。（二）我国二元结构的土地管理制度是小产权房产生的根本原因对国家來说，“小产权房”的出现，威胁到了耕地总量的保有，和法治秩序的严肃性。这些都是比较原则性的问题。政府的明令禁止也是怕赋丫小产权房合法地位会导致大量农出被破坏从而影响粮仗安全。出于我国要以少量的耕地而积养活众多国人的慕木

5、国情，站在保护耕地的立场上，实行土地管理制度的二元结构，即只有国有土地可以进入土地的一级市场，农村集体所有土地不允许进入以进行使用权的转让。但也止是这种土地管理制度，和政府命令禁止态度，房管部门不给“小产权房”颁发房产证，而一些人乂因为商品房房价高而望而却步转而冒风险买小产权房，因此产生了“小”产权房。三、解决小产权房问题的迫切性如果全盘否定小产权房，给予强拆。那么会产生一系列的社会问题。首先，不利于打破城乡的二元化结构，使城市和农村的发展相对孤立。其次，小产权房受到政府的强制拆迁，会浪费大量的人力和物力资源，其所有者将因

6、没有合法产权证而难以得到补偿，这些极易引发社会问题，影响社会安定。最后，小产权房使个人私有财产保护无法落实，与宪法规定的保护公民一切合法私佇财产权相违背。但是如果任其发展就会危及到我国坚导的18亿亩耕地线，产生粮食危机。同时，小产权房缺乏相关部门的程序化监督，在建材质量、工程质量上都无法确保。遇到房屋质量引发问题，业主难以维权①。这样会增加社会纠纷，不利于社会和谐稳定发展。四、如何解决小产权厉问题现行法律之所以限制集体七地所有权人的处分权，归根到底是为了保障耕地，防止农村集体经济组织变卖土地为业国家粮食安全，也为保障农民生

7、活，不至于因变卖土地而流离失所。但是，私以为，保护耕地不构成完全不加区分的限制农村集体经济组织开发小产权房的合理理由，农村的土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。对于农用地，可以根据法律规定限制其使用方式和处分权，血对于建设用地和未利用地，则不存在国家粮食安全的问题。保障农民生活，实际就是一人一宅的基本住宅保障。而一人一宅与农民开发成集体楼房并不绝对矛厉。相反，在宅基地上集中建房，实现一人一宅的基础上更节约用地，实现空间利用的最大化。节约岀來的宅基地用于开发商品房有何不好？（一）从法律上寻找支撑首先，法理上看小产权房

8、没有违背法的粘神。学者们对赋予小产权房合法化地位呼声是很高的。学者秋风认为：“农民确实违反了现有的部分法律、政策，但是，他们的行为在现实中也有一定的根据，因为现有的法律赋予他们对十•地的'所有权’，这自然会被农民理解为自（2有处分之权。更重要的是农民的活动虽然违法，但没有违反法律之上的法律、一切法律的标