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1、房地产评估作业1、某房地产公司于2006年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2008年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。试根据上述资料评估该宗地201
2、0年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）答：(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,200元(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%)=8,476,416元(3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元(4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年(5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元(6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,
3、000元(7)土地纯收益=23318784-13440000=9878784(8)土地总价=9878784×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元(9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米2、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.
4、60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)答：交易实例A修正后的单价为：5150×（1+1%）12×163/154×100/99×1.02=6328（元/平方米）交易实例B修正后的单价为：6700×（1+1%）6×163/1
5、81×100/102=6279（元/平方米）交易实例C修正后的单价为：5550×（1+1%）2×100/98×163/154×100/99×1.02=6300（元/平方米）宗地单价=（6328+6279+6300）/3=6302宗地总价=6302×40000=2520800003、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费
6、+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。解:地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用（1）楼价=1.2*5000×4=24000（万元）（2）建筑费及专业费=4800*（1+8%）×5000×4//10000=10368（万元）（3）利息=地价×6.3%×2+（建筑费+专业费）*6.3%×1=0.126地价+10368*6.3%×1=0.126地价+653.18（4）利润=（地价+建筑费+专业费）*30%=（地价+10368）*30%=0.3地价+3110.4（5）税费及销售费用=24000×8%=1920（6）地价=2
7、4000-10368-0.126地价-653.18-0.3地价-3110.4-1920地价=5573.92（7）楼面地价=5573.92/(5000×4)=0.279（万元/平方米）第三章机器设备价值评估作业1．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于2004年10月和2005年10月，帐面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2010年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在2004年、2005年、2
