房地产评估作业答案

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1、.1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1

2、，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.

3、29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积

4、为1900平方米。　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：　　(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;　(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;　　(3)专业费用为建筑费用的10%;　　(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面

5、积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;　　(5)..管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;　　(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;　　(7)房地产综合资本化率为8%;　　(8)每年按365天计算：(9)本项目不考虑所得税因素。解：(1)1—2楼面积：3000×2=6000=0.6(万平方米)(2)3—5层面积：1900×3=5700(平方

6、米)=0.57(万平方米)(3)6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)年总收入(万元)=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75(万元)(5)年总费用=2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元)(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)(7)大厦价值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)(8)建筑费用=3000×2.

7、5=7500(万元)(9)专业费用=7500×10%=750(万元)(10)开发商利润=(7500+750+500+地价)×25%=2187.5+0.25×地价(11)利息=0.1576×地价+64.86+375.85+81.49=0.1576×地价+522.20(12)地价=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2=11896.13-O.4076×地价地价==8451.36(万元)3、某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10

8、年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？..一、解：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8×