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时间:2019-09-27
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1、成都商业地产编年史成都的商业地产开发,从最早的沿街为市到荷花池、五块石批发市场,再到以新城市广场、铂金城等为代表的“类综合体”项目,乃至当前万达广场、凯丹广场、万象城等真正的城市综合体、购物中心,大致经历了泾渭分明的三个历史阶段。同时,十年发展历程中,也留下了不少成功与失败的案例。 2000年以前起步期———商圈经济 2000-2007年探索期———类综合体出现 2007年至今成长期———城市综合体时代 2000年以前起步期———商圈经济 代表商业:春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈 这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代,外界记得
2、住的大都是商圈区域,商业项目在这个时代显得还极为弱势。从城市功能上来说,这个时候的“商圈”,如春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈,就相当于今天的一个个“城市综合体”;而百货大楼、人民商场,就相当于综合体里的主力店,每一个街铺则都是综合体内的小商家。 “裙楼做商业塔楼做住宅”是这个时代最为常见的“商业综合体”。在起步期成都出现了大量的“商务楼”、“综合楼”,这算是成都第一代写字楼,今天仍有大量的企业商家在里面办公。 2000-2007年探索期———类综合体出现 代表商业:新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城市脉搏 这是一个失败远大于成功的时代
3、,今天你仍然可以看到这个时代给城市商业留下的伤痕。当时成都已经意识到未来的城市商业将是综合体,因此从熊猫城开始,一个又一个的大型商业项目拔地而起,出现像新城市广场、铂金城这样的类综合体项目,集中式商业逐渐成为主流。 但此时完全是地产主导商业,投资商、开发商拥有绝对的话语权。开发商的目的更多是为了实现短期赢利,这都为后期招商、经营埋下地雷。直到今天,当时开发的商业项目仍有不少空置着。 2007年至今成长期———城市综合体时代 代表商业:成都万达广场、凯丹广场、万象城 2007年年底,锦华城成都万达广场首次以极为罕见的强大气场满铺开业,业界将其视为成
4、都真正意义上的第一个商业综合体,成都从此进入城市综合体时代。 紧接着,凯丹广场、苏宁广场、万象城、世豪广场等陆续亮相,成都商业地产开发真正进入一个高速发展期。而商业品牌商的话语权从这个时候起逐渐盖过开发商,开发商开始跟着商家的商业需求盖房。 但就在第三产业快速发展,商业地产项目遍地开花的同时,新的问题又暴露出来。最要命的是当前商业项目“一哄而上”,据初步统计,成都商业项目在建和规划的已经超过100个,商业地产大战实则演变为招商大战。有限的商业资源能否支撑那么多的商业物业?低租金如何支撑高昂的财务预算……一个个疑问都需要更高的商业智慧来解答。经典案例1
5、:天座商城 商业概况: 天座商城北起玉带桥,南至盐市口,全长1243米,总建筑面积达3.5万平方米,地面共有27个出入口的地下商城,始建于1993年。 发展史: 1993年9月,天座商城正式开业,成为上世纪90年代初期成都最火爆的商业口岸。1996年顺城街改造,地面商业迅速崛起,天座商城开始放弃原有的中高端路线,将消费群定位于工薪族,但也因此与时代产生差距。2005年,一度红火的天座商城开始在低谷中挣扎。2006年,深圳时尚集团拟投入8亿元对其进行改造,但一直没有下文,天座商城继续沉沦。2009年5月,天座商城关门歇业。2010年4月,人和商业控
6、股有限公司(以下简称人和商业),以总价2.89亿元买下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权,天座商城变身成都“地一大道”。 现状: 天座商城已经成为成都人的回忆,“地一大道”的时代才刚刚开启。地一大道依托原有顺城街地下空间,直接打通东御街、顺城街、盐市口地下通行空间,全面连接春熙路、盐市口、天府广场、骡马市四大商圈。2010年9月,地一大道开始连续推出商铺,每次都可谓“一铺难求”。2011年初地一大道正式启动招商,2000多来自全国各地的商家拥入地一大道招商中心,一亩园、淑女坊等大量一线产品纷纷抢驻项目。 地一大道相关负责人透露:“
7、人和商业在全国有很多长期合作的商家,当然主要为全国的一二线商家。成都地一大道的招商,省外商家很活跃。”据悉,地一大道开发商人和商业具有20多年全国连锁自主开发、自主经营的经验,成都地一大道人和商业将持有大半物业,其独特的经营模式将改写并且提升成都的整体商业地产布局。四川省连锁商业协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春认为,人和商业正在创造新的“地一大道定律”,那就是用地下商业升级城市中心价值,有地一大道的地方,几个商圈都将因此而增值。经典案例2:总府路31号 商业概况: 位于总府路31号,是成都最黄金的商业地段之一,却也是各种高端百货败走更迭最多的
8、口岸,一度被称为成都的“商业百慕大”。 发展史: 2005年5月22日,曾打
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